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Supply conditions for new, centrally located offices will continue to tighten
La competizione per gli spazi di nuova realizzazione si intensificherà, poiché l’offerta ha raggiunto il livello più basso dal 2020, in un contesto in cui i tassi di disponibilità nei sotto-mercati centrali sono già molto contenuti.
La maggior parte degli uffici risulta completamente occupata nelle giornate di picco e, secondo quasi la metà dei partecipanti alla 2025 European Office Occupier Sentiment Survey, i livelli di utilizzo continueranno ad aumentare. La domanda continuerà a concentrarsi nei Central Business Districts (CBD), poiché gli occupier privilegiano edifici che garantiscono tempi di spostamento ridotti e un’offerta di servizi locali in grado di supportare una maggiore presenza in ufficio.
La tendenza storica che vedeva nei CBD una quota più elevata di nuova offerta rispetto alle aree non centrali si è invertita nel 2018 (Figura 6) e non ha più ripreso la configurazione precedente, nonostante la domanda continui a focalizzarsi sui sotto-mercati centrali. Di conseguenza, la domanda tenderà sempre più a estendersi verso aree meno centrali, man mano che la ridotta disponibilità e la forte crescita dei canoni nei centri urbani spingeranno gli occupier a considerare alternative.
In presenza di una domanda sostenuta e di un’offerta più limitata nelle zone centrali, lo scenario di riferimento prevede una crescita media dei canoni prime a livello europeo pari al 2,1% nel corso dell’anno. Nello scenario più favorevole, illustrato nella sezione Economia, la crescita si colloca al 2,2%, mentre nello scenario meno favorevole rallenta allo 0,2%.
Figura 6: Tassi di completamento CBD e non-CBD e differenziale tra vacancy CBD e non-CBD
Nota: I tassi di completamento rappresentano le consegne degli ultimi quattro trimestri come percentuale dello stock esistente. I dati sono un aggregato di 21 principali città europee.
Trends to watch
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Flex solutions
More businesses will choose flexible office solutions, to allow them to respond to rapid market shifts. This agility is increasingly sought after by business leaders, whose companies are embedding flexibility in their portfolios by shifting a significant proportion of their footprint into flexible office space (21% on average according to our 2025 European Office Occupier Sentiment Survey, expected to rise to 29% in two years). Persistent uncertainty, coupled with options for capital-light real estate solutions, will drive further adoption of this strategy. Landlords can capture this demand by implementing an element of flex space in asset plans, either embedding their own product to offer managed/serviced suites or partnering with third-party operators to offer this amenity.
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AI-led demand
Demand for office space from AI companies is expected to rise sharply, a trend we see beginning in gateway cities. Landlords looking to capture this demand will focus on current tech talent hubs and key cities in countries with regulatory regimes favourable to the development of AI companies and products.
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Advanced analytics
AI-enabled data analytics will be used to square the circle of expected increasing office usage and already high peak utilisation. Attendance patterns, required workspace types (desk, focus room, collaboration area) and planned and predicted interactions will be used to spread utilisation throughout the building and across the week. Flexible facilities management schedules will ramp up and down in response to these predicted patterns, enabling low-cost, low-waste operations.
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Increasing utilisation
Many offices are already full on peak days, with increasing attendance expected. Where utilisation under hybrid working models exceeds practical space limits, more office space will be needed. 21% of companies in our 2025 European Office Occupier Survey were planning to increase office footprints because of this dynamic. With 47% of respondents to the same survey expecting office usage to increase, we see this trend continuing.