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Continued housing shortage will place upwards pressure on rents
La pressione sui nuclei familiari più esposti sta gradualmente diminuendo, ma la carenza di offerta continua a sostenere un incremento dei canoni.
La pressione sarà accentuata dal crescente disallineamento tra lo stock abitativo disponibile e la domanda. La dimensione media dei nuclei familiari continua a ridursi, generando una forte richiesta di unità più piccole, mentre il patrimonio abitativo esistente risulta spesso inadatto, con un eccesso di trilocali o quadrilocali in diversi mercati. Nel 2024 è stato stimato che un terzo della popolazione europea vivesse in abitazioni sovradimensionate rispetto alla propria composizione familiare. Questo disallineamento strutturale tende a ridurre i tempi di assorbimento e i periodi di sfitto negli asset che offrono soluzioni più ridotte, come monolocali o bilocali.
Nonostante tale contesto, il tasso di sovraccarico dei costi abitativi in molti paesi europei mostra segnali di stabilità o di ulteriore riduzione, suggerendo un alleggerimento della pressione per i nuclei familiari economicamente più esposti. A contribuire sono: i) la crescita dei salari reali, ii) le modifiche alla regolamentazione dei canoni e l’introduzione di tetti ai prezzi in diversi mercati, iii) processi più rigorosi di selezione degli inquilini da parte dei proprietari, e iv) l’immissione sul mercato di unità più piccole, meglio calibrate per la singola o doppia occupazione. Rimane comunque uno scenario caratterizzato da una forte carenza abitativa, che continuerà a esercitare pressione al rialzo sui canoni.
Secondo lo scenario di riferimento, i canoni registreranno un incremento del 2,4% a livello europeo. Nello scenario più favorevole e in quello meno favorevole, analizzati nella sezione Economia, la crescita si colloca rispettivamente al 2,7% e al 2,1%.
Figura 3: Tasso di sovraccarico dei costi abitativi (%)
Nota: il tasso di sovraccarico dei costi abitativi è definito come la percentuale della popolazione che vive in nuclei familiari in cui i costi abitativi totali rappresentano più del 40% del reddito disponibile.
Trends to watch
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Household size
Due to a structural imbalance between the type of housing stock present in most European markets, and that demanded by the market, demand for alternative housing solutions will increase. Most European markets are experiencing an oversupply of larger homes (3–5 bedrooms) alongside a persistent shortage of smaller units (1–2 bedrooms). This misalignment is reflected in occupancy patterns. Around one-third of the EU population lives in under-occupied homes, with figures exceeding 50% in countries such as Spain and the Netherlands. Solutions include flex living, co-living models, and conversions from other asset classes, such as offices and hotels, to cater to single and dual occupiers.
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Affordability
Housing cost overburden rates are on a downwards path for market-rent properties, suggesting alleviating pressure on the most financially stretched households. However, subsidised housing demand is rising, signalling continued pressure on lower-income segments.
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Emerging technologies
Digital leasing platforms, AI-driven tenant screening, and smart building technologies are becoming standard, improving operational efficiency and tenant experience. We expect increased uptake of these technologies by operators this year.