Capitolo 8

Hotels

European Real Estate Market Outlook 2026

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Healthy demand-supply dynamic underpins a more measured growth outlook in 2026 

Dopo gli anni di crescita a doppia cifra del periodo post‑pandemico, il settore alberghiero europeo si avvia verso un’evoluzione più moderata delle performance nel 2026.
La domanda si presenta solida, anche se le sue fonti stanno cambiando. Nel periodo immediatamente successivo alla pandemia, la ripresa è stata trainata principalmente dai viaggi intra‑europei. Nel 2026, invece, l’aumento più significativo – pari al 6% – riguarda i flussi in entrata, sostenuti dal progressivo recupero dei collegamenti a lungo raggio. Tra i mercati long‑haul storicamente più rilevanti, gli arrivi dagli Stati Uniti rimangono robusti, anche se con una dinamica di crescita più contenuta rispetto agli ultimi anni. Al contrario, i flussi provenienti da Cina e Giappone mostrano segnali di graduale rafforzamento, dopo una ripresa più lenta del previsto nel periodo post‑pandemico.

Un elemento chiave della crescita dei flussi in entrata è la ripresa dei viaggi internazionali business, con un incremento annuo stimato al 10% nel 2026. Sul fronte leisure, la domanda domestica mantiene un ruolo leggermente più rilevante: i flussi in entrata registrano una crescita intorno al 5%, mentre la domanda interna si colloca su un solido 7%.

Dal punto di vista dell’offerta, lo sviluppo alberghiero in Europa rimane generalmente disciplinato.
Le dinamiche variano tra i diversi mercati: Regno Unito e Portogallo presentano pipeline moderate, pari a circa il 5–6% dello stock esistente, mentre mercati come Irlanda, Romania e Polonia mostrano rapporti compresi tra il 7% e il 10%. Nel complesso, tuttavia, la maggior parte dei principali mercati europei presenta livelli di offerta futura inferiori alle medie storiche nel medio periodo. A livello europeo, la crescita annuale composta (CAGR) prevista a cinque anni per la domanda di pernottamenti e per la spesa turistica supera in misura significativa le proiezioni di crescita dell’offerta nello stesso periodo.

Nonostante un contesto di domanda favorevole, le performance alberghiere mostrano un’evoluzione più contenuta: il Revenue per Available Room (RevPAR) a livello europeo è stimato in crescita tra l’1% e il 3%. 

L’incremento sarà trainato soprattutto da lievi aumenti dell’Average Daily Rate (ADR) nei mercati con dinamiche più vivaci, mentre i tassi di occupazione risultano sostanzialmente stabilizzati. Alcuni mercati dell’Europa centro‑orientale potrebbero registrare performance più incisive, sostenuti da una forte domanda stagionale, una nuova offerta contenuta  e una maggiore competitività dei prezzi. Nei principali gateway dell’Europa occidentale, invece, il RevPAR tenderà a una maggiore stabilità, anche perché l’ADR si colloca già su livelli elevati, in un contesto in cui cresce la sensibilità al prezzo da parte dei viaggiatori.


Figura 8: Andamento delle performance alberghiere europee, traffico aereo passeggeri, PIL e CPI (Indice, 2019 = 100)

Fonte: Oxford Economics, International Air Transport Association,  HotStats, CBRE Research 
Definizioni: Occ = Occupancy, RevPAR = Revenue per Available Room,  ADR = Average Daily Rate.
 

Trends to watch

  • Shifting demand pool

    The composition of travel demand is set to evolve further. Leisure travel will remain the main driver, while corporate travel is expected to strengthen as business events and international meetings continue to grow beyond pre-pandemic levels. The trend towards blended travel and extended stays is likely to deepen, benefitting lifestyle-oriented hotels that can seamlessly cater to both work and leisure needs within a single product, especially in destinations that are attractive for both corporate and leisure demand. 

  • Differentiated performance

    Hotel performance may become increasingly differentiated across destinations and segments. Location type and brand positioning will play a more decisive role in shaping outcomes. Luxury and upper-upscale properties are expected to retain stronger pricing power in key gateways such as Paris, Milan, and Madrid, whereas midscale urban hotels may continue to face pressure from elevated operating costs and tighter margins. 

  • The renovation imperative

    Renovation activity, which peaked before the pandemic, fell sharply during COVID and remained muted through 2023–2024 amid surging inflation that affected construction costs. While renovation costs remain stubbornly high, after a period of relative under-investment, the imperative to implement renovation projects will become much stronger for many owners if competitiveness is to be maintained. 

  • Social currency

    Social media will continue to shape destination appeal, particularly among younger travellers. This audience is drawn to hotels and locations with strong visual and social currency, where design, ambience, and F&B presentation translate into shareable moments and peer recognition. For operators, understanding and leveraging this influence will become increasingly important, as strategic engagement can amplify brand visibility and accelerate the rise of emerging destinations. 

  • The AI impact

    The growing use of AI platforms, which now have the ability to generate entire travel itineraries based on user prompts, represents another challenge and opportunity for the brands. They must ensure that their products are being distributed through these new channels, too, and ideally by drawing on the social media assets already in play. 

Capitolo 9 Data Centres
Capitolo 7 Retail