Capitolo 5
Logistics
European Real Estate Market Outlook 2026
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Sluggish recovery of demand as development remains muted
Nel 2025, l’assorbimento logistico in Europa si è stabilizzato tra 5 e 6 milioni di mq per trimestre, un livello ancora nettamente inferiore al picco di 9,6 milioni di mq registrato nel quarto trimestre del 2021, ma in leggero miglioramento rispetto al difficile 2024.
L’assorbimento netto non mostra segnali di recupero prima del 2027, nonostante l’aumento dell’assorbimento lordo. Questo andamento riflette la scelta degli occupier di passare a strutture più moderne ed efficienti, lasciando spazi meno performanti o non adeguati alle esigenze future, più che un ampliamento delle superfici complessive.
Con gran parte delle reti elettriche europee ormai vicine alla saturazione, garantire un approvvigionamento energetico sufficiente per magazzini sempre più energivori diventa un fattore critico.
Le pressioni legate alla riduzione dei costi lungo la supply chain diventeranno ancora più rilevanti, spesso in contrasto con la necessità di incrementare l’efficienza o migliorare la resilienza degli impianti. L’automazione rientra tra questi investimenti caratterizzati da dinamiche contrastanti: un costo significativo per molti occupier, ma con potenziali benefici operativi e risparmi nel lungo periodo.
I tassi di disponibilità hanno continuato a crescere nel 2025, nonostante le attese di un equilibrio tra un assorbimento netto debole e un calo della nuova offerta. Tale equilibrio è ora previsto nella seconda metà dell’anno, quando le consegne - su base mobile degli ultimi 12 mesi - dovrebbero raggiungere il livello più basso degli ultimi nove anni, a seguito della debole pipeline di sviluppo attuale.
Una quota crescente delle consegne previste per quest’anno riguarda spazi già pre-locati o pre-commitment. Lo sviluppo speculativo continuerà a essere fortemente limitato, anche in mercati tradizionalmente più aperti a questo tipo di iniziative, come Spagna e Polonia.
Nello scenario di riferimento, la crescita dei canoni prime rallenta ulteriormente nel 2026, attestandosi all’1,8%. Le migliori performance sono previste nella penisola Iberica, a Dublino e in alcuni mercati dell’Europa centro-orientale. Al contrario, gli incentivi sono destinati a crescere ulteriormente, soprattutto nelle aree caratterizzate da un’offerta più abbondante.
Gli scenari alternativi, illustrati nella sezione Economia, prevedono una crescita dei canoni del 2,1% nello scenario più favorevole e dello 0,3% nello scenario meno favorevole.
Figura 5: Completamenti netti, assorbimento netto (12 mesi mobili) e tasso di disponibilità (%)
Nota: I dati sono un aggregato europeo che si riferisce a 10 mercati europei principali (Regno Unito, Germania, Francia, Paesi Bassi, Spagna, Italia, Belgio, Polonia, Repubblica Ceca e Slovacchia).
Trends to watch
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Market bifurcation
The gap between prime logistics assets and the wider market is likely to continue to expand, reinforcing the flight to quality. This trend will also create opportunities to reposition older but well-located properties to meet modern standards.
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Labour challenges
Labour availability and cost will remain critical challenges for logistics occupiers. In established hubs, new developments may need to draw labour from existing facilities, adding pressure to recruitment and retention strategies.
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Power supply
Securing reliable power supply will become increasingly important as electricity grids approach capacity. Self-sufficient and off-grid solutions are expected to gain traction, particularly in regions where grid limitations restrict new development.
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Competition for land
Competition for land and construction resources will intensify as logistics and data centre developers vie for prime sites and contractor services. This rivalry is likely to influence development costs and timelines across both sectors.
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Geopolitics and sustainability
Sustainability and resilience will shape strategic decisions. Geopolitical tensions and regulatory changes will drive the testing of alternative trade routes, such as Arctic shipping lanes, alongside initiatives like renewable-powered container vessels. At the same time, occupiers will shift focus from green certifications to pragmatic climate transition plans, recognising the significant capital investment required to achieve net zero targets.