Capitolo 2
Capital Markets
European Real Estate Market Outlook 2026
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Positive sentiment to carry over into 2026
Il sentiment degli investitori nel mercato europeo degli investimenti immobiliari rimane positivo, sostenuto dalla stabilizzazione dei prezzi degli asset, che sta riducendo la distanza tra acquirenti e venditori.
In linea con le precedenti analisi, questo ciclo di ripresa sta procedendo in modo graduale. L’interesse degli investitori si concentra soprattutto sulle performance trainate dal reddito, piuttosto che su dinamiche di compressione dei rendimenti o sull’accesso a debito a basso costo in un contesto di tassi d’interesse ridotti. È previsto un aumento dell’offerta in vendita nel corso dell’anno, poiché i venditori si sono ormai adeguati ai valori di mercato attuali. Le scadenze del debito o la riallocazione del capitale continueranno a rappresentare i motivi principali alla base delle decisioni di vendita.
La crescita dei canoni resterà il principale motore dell’aumento dei valori immobiliari nel 2026. Gli investitori con obiettivi di rendimento più elevati dovranno quindi individuare strategie creative per generare valore, rendendo ancora più centrale la scelta del partner operativo. Le operazioni di M&A proseguiranno, con acquirenti interessati a cogliere opportunità di arbitraggio nei valori contabili, sia nei mercati pubblici sia in quelli privati condiverse piattaforme di grandi dimensioni risultano attualmente disponibili sul mercato.
L’attività di investimento sarà sostenuta da un mercato del finanziamento immobiliare favorevole, con disponibilità di capitale di debito per un’ampia gamma di settori e strategie di investimento. La forte propensione al credito e l’aumento della concorrenza tra i finanziatori stanno generando una compressione degli spread. Nonostante ciò, i costi di finanziamento dovrebbero diminuire solo marginalmente nel 2026, poiché non si prevede un calo significativo dei tassi di interesse.
Nota: *CBRE European Real Estate Market Outlook 2025
Figure 2: Volumi di investimento immobiliari in Europa (EUR mld)
Trends to watch
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Debt markets
Growing competition in the lending market will maintain pressure on margins in 2026. Lenders are looking to increase origination activity, and the focus on refinancing in recent years should shift to a more equal balance between refinancing and acquisition loans.
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Living
Living has cemented its position as the largest investment sector in Europe and is expected to remain the biggest driver of investment. €50-100m deal sizes are performing well at core yields, but larger portfolios are more challenging unless part of a privatisation strategy.
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Office
Office investors will prioritise assets in the core-plus and value-add segments in prime locations. Larger tickets with reversionary potential are expected to attract strong competition from both domestic and international investors.
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Logistics
Significant global capital remains targeted towards European logistics, and the debt market continues to be very supportive. Investors are therefore expected to prioritise deals that deliver their required returns through rental reversion or more intensive asset management, against a backdrop of slower occupational growth.
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Retail
We expect the resurgence in retail investment to continue, with interest driven by attractive price levels and solid operational performance. Large shopping centre deals will continue to make a comeback. Demand for retail parks will persist, with lack of product being the main issue.
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Hotels
The hotel sector will continue to see strong structural investor demand across Europe as macro factors improve, with the main purchasers being specialised investors who can partner with developers for extensive refurbishments.
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Data Centres
Data centre investment is poised for growth, fuelled by AI demand and more favourable lending conditions. Partnerships between operators and lenders with a track record in the sector, or complementary sectors such as power infrastructure, will give operators access to favourable loan terms and unlock cross-industry synergies.