Capitolo 9
Data Centres
European Real Estate Market Outlook 2026
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AI growth to further strain data centre capacity
L’adozione dell’intelligenza artificiale è destinata ad aumentare ulteriormente la domanda di data center nel 2026, contribuendo a ridurre i tassi di vacancy verso nuovi minimi storici.
I tassi di vacancy nei data center europei, sia nei mercati primari sia in quelli secondari, si presume tenderanno ad un’ulteriore contrazione nel corso dell’anno. Dopo essere scesi per la prima volta sotto il 10% alla fine del 2024, sono stimati raggiungere un minimo storico del 6,5% entro la fine del 2026. Questo andamento è determinato da una domanda in forte aumento, aggravata da colli di bottiglia nelle reti elettriche, che limitano la quantità di nuova capacità immettibile sul mercato. Anche i tempi di costruzione e di realizzazione dei progetti risultano in aumento, mentre le esigenze a breve termine dei clienti continuano a crescere.
Nonostante i vincoli sulla capacità, la riduzione della vacancy avviene in un contesto caratterizzato da livelli record di nuova offerta in arrivo sul mercato. Nel corso dell’anno è prevista l’aggiunta di oltre 750 MW di capacità di data center in Europa — un volume pari all’intera capacità di colocation della Francia nel 2025.
La combinazione di domanda in accelerazione, offerta in aumento ma vincolata, e limitazioni infrastrutturali delle reti elettriche continuerà a sostenere la pressione al rialzo sui prezzi e a spingere verso soluzioni innovative. In questo contesto competitivo, il settore tenderà probabilmente a rafforzare le partnership strategiche, con operatori impegnati a garantirsi accesso sia a nuova capacità sia a risorse energetiche adeguate.
Figura 9: Tasso di vacancy nei data center dei mercati primari e secondari in Europa (%)
Nota: Il valore 2025 è stimato.
Trends to watch
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On-site power
The constraints of power availability, coupled with lengthy lead times for grid connections, are causing operators to explore on-site electricity generation as a practical alternative to reliance on the grid. Initially conceived as a transitional measure, some operators are now planning for long-term deployment. Despite certain disadvantages, such as more complex ability reporting and elevated costs when compared to the grid, we anticipate further proliferation of this technology, driven by growing tenant acceptance.
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Site selection
Capacity at scale will become harder to source across Europe. The site selection process for tenants is becoming even more complex as viable alternatives are often spread across multiple submarkets, or even countries. Short-term availability commands a premium, while pricing is set to further increase due to a supply and demand imbalance.
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Tenant pool
Alongside established hyperscale providers, a growing number of companies, such as GPUaaS providers, are now seeking double-digit megawatt capacity across Europe. This trend is expected to intensify, diversifying the wholesale tenant pool. These new entrants often have a limited operational history, potentially impacting their covenant strength. Consequently, robust risk management and evaluation strategies will become paramount for operators in the coming years.
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Short-term requirements
Despite strong demand, most operators are unwilling to undertake speculative data centre builds given the significant CapEx commitment required. Partial pre-let agreements are now commonplace. Because of the anticipated rise in short-term capacity requirements from emerging companies, this mismatch is projected to exacerbate the supply-demand imbalance in 2026.
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Power density
Power density requirements are escalating for specific applications, such as AI training or inference. The increase will further fragment the technological landscape within the industry, as some operators invest in infrastructure upgrades to accommodate these needs, while others focus on traditional low‑density infrastructure.