Comunicato stampa
Commercial Real Estate in Italia: 2,8 miliardi nel terzo trimestre 2026. Hotels prima asset class, Industrial & Logistics e Office in crescita su base annua.
ottobre 8, 2026
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Dalila Moretti
Head of Corporate Comms
Il mercato italiano del commercial real estate chiude i primi nove mesi del 2026 con volumi di investimento pari a circa 10 miliardi di euro*, in aumento del 6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Nel terzo trimestre gli investimenti registrano 2,8 miliardi di euro, in aumento del 21% rispetto al corrispondente periodo del 2025.
La pipeline resta solida e conferma l’andamento positivo per il mercato italiano, che continua ad attrarre capitali in diversi settori grazie ai solidi fondamentali. Nonostante il marcato aumento dei tassi di riferimento, la forte competizione tra finanziatori continua ad assicurare margini competitivi e condizioni di accesso al credito favorevoli.
Il settore Hotels è la prima asset class per volumi nel terzo trimestre, con 815 milioni di euro di investimenti, in crescita del 114% rispetto allo stesso periodo del 2025. Nei primi nove mesi del 2026 il settore chiude a circa 2,2 miliardi di euro, in aumento del 20% rispetto allo stesso periodo del 2025. A livello geografico, l'attività si è concentrata nei mercati regionali, che hanno assorbito il 79% dei volumi complessivi del trimestre, in larga parte grazie a due importanti transazioni resort nei mercati di Como e Olbia. Nei primi nove mesi dell'anno il capitale core ha rafforzato il proprio peso, rappresentando la quota prevalente degli investimenti, affiancato da strategie value-add, mentre le strutture resort hanno visto crescere la propria incidenza, fino a superare la metà dei volumi. Da inizio anno si sono chiuse diverse transazioni con ticket rilevanti, e numerosi deal in fase avanzata sono attesi entro fine anno.
Il settore Industrial & Logistics chiude il terzo trimestre dell’anno con 757 milioni di euro, in crescita del 94% rispetto allo stesso periodo del 2025 e in aumento del 3% sul trimestre precedente. Nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti raggiungono circa 1,9 miliardi di euro, in crescita del 60% anno su anno, il secondo migliore risultato di sempre sui primi nove mesi, dopo il 2022. Il capitale core si mantiene selettivo, pur restando presente con alcune operazioni di rilievo, mentre le strategie value-add continuano a guidare il mercato. Cresce, inoltre, l'interesse per strategie core plus nelle location strategiche, sostenuto da livelli contenuti di vacancy e prospettive di rental growth positive.
Anche sul fronte leasing i primi nove mesi si confermano tra i migliori di sempre, con un take-up di circa 2,3 milioni di mq, in crescita del 52% rispetto allo stesso periodo del 2025. Nel terzo trimestre l’assorbimento ha raggiunto 811.000 mq (+24% anno su anno), un ritorno ai livelli record del 2022-2023, con il Veneto che guida l’attività grazie a due operazioni di rilievo su immobili speculativi. La domanda, sostenuta in prevalenza da operatori manifatturieri e industriali, continua ad assorbire sia gli spazi esistenti sia il prodotto in sviluppo.
Questa dinamica sostiene i canoni prime, che raggiungono i 73 €/mq nel mercato core di Milano e Roma, in un contesto caratterizzato da un’offerta limitata e da una forte domanda di immobili di qualità.
Il mercato Retail registra nel terzo trimestre volumi di investimento pari a 470 milioni di euro, portando i primi nove mesi dell'anno a circa 2,6 miliardi di euro, confermando l'eccezionale momento del mercato dopo un 2025 record. Il comparto out-of-town resta il più attivo, con una pipeline sostenuta e numerose operazioni previste in chiusura entro fine anno. Il capitale internazionale si conferma molto presente e cresce il numero di newcomer interessati anche al segmento dei retail park. La pipeline per i prossimi mesi si mantiene solida, con operazioni significative e consistenti portafogli attesi in chiusura entro la fine dell’anno. Nel segmento prime high street la domanda è sostenuta da capitale privato e occupier, tuttavia le aspettative di prezzo tra venditori e acquirenti restano distanti.
Sul fronte leasing, nel terzo trimestre i canoni delle principali high street e dei centri commerciali sono rimasti sostanzialmente stabili, in un contesto in cui i retailer adottano strategie di espansione selettive. Fa eccezione il segmento del lusso a Milano e Roma, dove la domanda di spazi nelle vie prime supera l'offerta, con canoni che si attestano su livelli record e una vacancy prossima allo zero.
Il settore Office chiude i primi nove mesi del 2026 con circa 964 milioni di euro di investimenti, sostanzialmente in linea con lo stesso periodo del 2025. Il terzo trimestre registra un'accelerazione, con circa 343 milioni di euro investiti, in crescita del 65% rispetto al terzo trimestre 2025. A trainare i volumi è una rilevante operazione end-user a Milano, mentre il resto dell'attività, che coinvolge anche Roma e i mercati regionali, si concentra su operazioni di dimensione contenuta, guidate soprattutto dal capitale privato. Sempre a Milano, un'operazione mixed-use con una componente direzionale significativa segna il ritorno del capitale core plus nelle aree semicentrali. Il sentiment continua a migliorare, sostenuto da una pipeline in progressivo consolidamento. La domanda resta selettiva e si orienta verso prodotti prime con un chiaro potenziale di rental reversion, in particolare nel Central Business District (CBD) milanese e a Porta Nuova.
Sul fronte leasing, a Milano i primi nove mesi registrano un take-up di circa 214.000 mq, in calo del 22% rispetto allo stesso periodo del 2025, a indicare una normalizzazione della domanda, condizionata anche dalla scarsità di prodotto di qualità nelle aree più ricercate. Nel terzo trimestre, tuttavia, l’assorbimento ha raggiunto 82.500 mq, in crescita del 21% anno su anno e del 23% sul trimestre precedente. Il risultato è stato sostenuto da una significativa operazione in owner occupation nell'area dello Scalo di Porta Romana. Il 45% delle transazioni del trimestre si concentra nel Central Business District (CBD) e nel centro cittadino, dove si riduce la dimensione media delle operazioni, mentre cresce il peso dei sottomercati semicentrali. Data la carenza di offerta di qualità nelle location più ricercate, il prime rent nel CBD raggiunge un nuovo record di 850 €/mq/anno.
A Roma, tra gennaio e settembre, il take-up si attesta a circa 102.000 mq, con un incremento del 28% rispetto ai primi nove mesi del 2025. Il terzo trimestre mostra una tendenza positiva: l'assorbimento sale a 40.000 mq, il 27% in più rispetto al terzo trimestre dello scorso anno, con un aumento del 58% rispetto al trimestre precedente. La domanda del trimestre è stata trainata dall'EUR, che concentra oltre il 55% dei volumi, e dal settore tecnologico, responsabile di circa il 40% dell'assorbimento. Con un tasso di vacancy ai minimi storici (6,3%), il prime rent nel CBD si mantiene stabile a 610 €/mq/anno.
Nel terzo trimestre il comparto Living registra volumi di investimento pari a 70 milioni di euro, portando il totale da inizio anno a 334 milioni di euro, in calo del 48% rispetto allo stesso periodo del 2025. Gli investitori continuano a privilegiare strategie value-add e opportunità di riposizionamento, con un interesse crescente per immobili storici di pregio nei principali centri urbani e per progetti di sviluppo e rigenerazione urbana con fondamentali di mercato solidi. Ne sono un esempio le acquisizioni di terreni per circa 336 milioni di euro da inizio anno, tra cui il recupero di un importante compendio ex pubblico a Roma e il progetto mixed-use di Santa Giulia a Milano. Nel segmento Student Housing si osserva un allungamento dei tempi di finalizzazione delle operazioni, a fronte di iter urbanistici più complessi. Al tempo stesso, l’ingresso di newcomer internazionali amplia la disponibilità di capitale e contribuisce a rafforzare l’attrattività del mercato. L'interesse degli investitori si concentra su opportunità con solidi fondamentali, attraverso operazioni di forward purchase e partnership strategiche con sviluppatori locali, che limitano il rischio di esecuzione.
Nel segmento Alternative, il trimestre registra volumi d'investimento contenuti, circa 99 milioni di euro, in calo del 45% rispetto allo stesso periodo del 2025 e in calo del 74% rispetto al secondo trimestre, portando il totale da inizio anno a circa 844 milioni, dato in calo del 10% rispetto allo stesso periodo del 2025. Oltre alle operazioni di piattaforma, l’attività è guidata da operazioni di sviluppo con ritorni core plus focalizzati sullo sviluppo di prodotti di nuova generazione.
Il mercato dei terreni destinati a Data Center registra una domanda sostenuta, con investimenti pari a 621 milioni di euro nei primi nove mesi dell'anno (+192% su base annua), di cui 50 milioni nel solo terzo trimestre. Milano si conferma uno dei principali hub europei, con livelli di vacancy tra i più contenuti del continente. In un mercato caratterizzato da una crescente disponibilità di aree edificabili, gli operatori privilegiano siti già infrastrutturati o con iter autorizzativi avanzati, considerati sempre più strategici.
Con circa 2,1 miliardi di euro di investimenti nel trimestre, i mercati regionali rappresentano circa il 74% dell'attività d'investimento in Italia. I flussi di capitale si sono concentrati prevalentemente nei comparti Industrial & Logistics, Hotels e Retail, con un focus su piattaforme logistiche lungo i principali corridoi distributivi del Nord Italia, strutture alberghiere in destinazioni turistiche consolidate e centri commerciali dominanti nel Sud Italia. La domanda si mantiene sostenuta su tutto il territorio nazionale, supportata anche dall’interesse degli investitori privati.
Silvia Gandellini, Head of Capital Markets Italy di CBRE, dichiara: “Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di crescita complessiva, in cui il capitale si concentra sui comparti supportati da fondamentali solidi e prospettive di crescita di medio-lungo termine. Lo constatiamo in diverse asset class, dalla logistica agli Hotels, dal Living ai Data Center, e nel ruolo crescente dei mercati regionali. Guardando ai prossimi mesi, ci aspettiamo che il mercato mantenga un approccio prudente nelle decisioni, sebbene sostenuto da condizioni di credito ancora competitive e da opportunità di investimento che continuano a offrire interessanti prospettive di creazione di valore”.
Fabio Mantegazza, Head of Leasing Italy di CBRE, aggiunge: “La domanda occupier continua a rappresentare uno dei principali punti di forza del mercato immobiliare italiano. In tutti i principali settori osserviamo una crescente attenzione verso immobili di qualità, efficienti e in grado di rispondere ai nuovi requisiti operativi e di sostenibilità delle aziende. Il persistente squilibrio tra domanda e offerta che caratterizza molti segmenti del mercato continua a sostenere l'attività locativa e a rafforzare i fondamentali del settore, creando condizioni favorevoli per gli investimenti nel medio-lungo termine”.
La pipeline resta solida e conferma l’andamento positivo per il mercato italiano, che continua ad attrarre capitali in diversi settori grazie ai solidi fondamentali. Nonostante il marcato aumento dei tassi di riferimento, la forte competizione tra finanziatori continua ad assicurare margini competitivi e condizioni di accesso al credito favorevoli.
Il settore Hotels è la prima asset class per volumi nel terzo trimestre, con 815 milioni di euro di investimenti, in crescita del 114% rispetto allo stesso periodo del 2025. Nei primi nove mesi del 2026 il settore chiude a circa 2,2 miliardi di euro, in aumento del 20% rispetto allo stesso periodo del 2025. A livello geografico, l'attività si è concentrata nei mercati regionali, che hanno assorbito il 79% dei volumi complessivi del trimestre, in larga parte grazie a due importanti transazioni resort nei mercati di Como e Olbia. Nei primi nove mesi dell'anno il capitale core ha rafforzato il proprio peso, rappresentando la quota prevalente degli investimenti, affiancato da strategie value-add, mentre le strutture resort hanno visto crescere la propria incidenza, fino a superare la metà dei volumi. Da inizio anno si sono chiuse diverse transazioni con ticket rilevanti, e numerosi deal in fase avanzata sono attesi entro fine anno.
Il settore Industrial & Logistics chiude il terzo trimestre dell’anno con 757 milioni di euro, in crescita del 94% rispetto allo stesso periodo del 2025 e in aumento del 3% sul trimestre precedente. Nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti raggiungono circa 1,9 miliardi di euro, in crescita del 60% anno su anno, il secondo migliore risultato di sempre sui primi nove mesi, dopo il 2022. Il capitale core si mantiene selettivo, pur restando presente con alcune operazioni di rilievo, mentre le strategie value-add continuano a guidare il mercato. Cresce, inoltre, l'interesse per strategie core plus nelle location strategiche, sostenuto da livelli contenuti di vacancy e prospettive di rental growth positive.
Anche sul fronte leasing i primi nove mesi si confermano tra i migliori di sempre, con un take-up di circa 2,3 milioni di mq, in crescita del 52% rispetto allo stesso periodo del 2025. Nel terzo trimestre l’assorbimento ha raggiunto 811.000 mq (+24% anno su anno), un ritorno ai livelli record del 2022-2023, con il Veneto che guida l’attività grazie a due operazioni di rilievo su immobili speculativi. La domanda, sostenuta in prevalenza da operatori manifatturieri e industriali, continua ad assorbire sia gli spazi esistenti sia il prodotto in sviluppo.
Questa dinamica sostiene i canoni prime, che raggiungono i 73 €/mq nel mercato core di Milano e Roma, in un contesto caratterizzato da un’offerta limitata e da una forte domanda di immobili di qualità.
Il mercato Retail registra nel terzo trimestre volumi di investimento pari a 470 milioni di euro, portando i primi nove mesi dell'anno a circa 2,6 miliardi di euro, confermando l'eccezionale momento del mercato dopo un 2025 record. Il comparto out-of-town resta il più attivo, con una pipeline sostenuta e numerose operazioni previste in chiusura entro fine anno. Il capitale internazionale si conferma molto presente e cresce il numero di newcomer interessati anche al segmento dei retail park. La pipeline per i prossimi mesi si mantiene solida, con operazioni significative e consistenti portafogli attesi in chiusura entro la fine dell’anno. Nel segmento prime high street la domanda è sostenuta da capitale privato e occupier, tuttavia le aspettative di prezzo tra venditori e acquirenti restano distanti.
Sul fronte leasing, nel terzo trimestre i canoni delle principali high street e dei centri commerciali sono rimasti sostanzialmente stabili, in un contesto in cui i retailer adottano strategie di espansione selettive. Fa eccezione il segmento del lusso a Milano e Roma, dove la domanda di spazi nelle vie prime supera l'offerta, con canoni che si attestano su livelli record e una vacancy prossima allo zero.
Il settore Office chiude i primi nove mesi del 2026 con circa 964 milioni di euro di investimenti, sostanzialmente in linea con lo stesso periodo del 2025. Il terzo trimestre registra un'accelerazione, con circa 343 milioni di euro investiti, in crescita del 65% rispetto al terzo trimestre 2025. A trainare i volumi è una rilevante operazione end-user a Milano, mentre il resto dell'attività, che coinvolge anche Roma e i mercati regionali, si concentra su operazioni di dimensione contenuta, guidate soprattutto dal capitale privato. Sempre a Milano, un'operazione mixed-use con una componente direzionale significativa segna il ritorno del capitale core plus nelle aree semicentrali. Il sentiment continua a migliorare, sostenuto da una pipeline in progressivo consolidamento. La domanda resta selettiva e si orienta verso prodotti prime con un chiaro potenziale di rental reversion, in particolare nel Central Business District (CBD) milanese e a Porta Nuova.
Sul fronte leasing, a Milano i primi nove mesi registrano un take-up di circa 214.000 mq, in calo del 22% rispetto allo stesso periodo del 2025, a indicare una normalizzazione della domanda, condizionata anche dalla scarsità di prodotto di qualità nelle aree più ricercate. Nel terzo trimestre, tuttavia, l’assorbimento ha raggiunto 82.500 mq, in crescita del 21% anno su anno e del 23% sul trimestre precedente. Il risultato è stato sostenuto da una significativa operazione in owner occupation nell'area dello Scalo di Porta Romana. Il 45% delle transazioni del trimestre si concentra nel Central Business District (CBD) e nel centro cittadino, dove si riduce la dimensione media delle operazioni, mentre cresce il peso dei sottomercati semicentrali. Data la carenza di offerta di qualità nelle location più ricercate, il prime rent nel CBD raggiunge un nuovo record di 850 €/mq/anno.
A Roma, tra gennaio e settembre, il take-up si attesta a circa 102.000 mq, con un incremento del 28% rispetto ai primi nove mesi del 2025. Il terzo trimestre mostra una tendenza positiva: l'assorbimento sale a 40.000 mq, il 27% in più rispetto al terzo trimestre dello scorso anno, con un aumento del 58% rispetto al trimestre precedente. La domanda del trimestre è stata trainata dall'EUR, che concentra oltre il 55% dei volumi, e dal settore tecnologico, responsabile di circa il 40% dell'assorbimento. Con un tasso di vacancy ai minimi storici (6,3%), il prime rent nel CBD si mantiene stabile a 610 €/mq/anno.
Nel terzo trimestre il comparto Living registra volumi di investimento pari a 70 milioni di euro, portando il totale da inizio anno a 334 milioni di euro, in calo del 48% rispetto allo stesso periodo del 2025. Gli investitori continuano a privilegiare strategie value-add e opportunità di riposizionamento, con un interesse crescente per immobili storici di pregio nei principali centri urbani e per progetti di sviluppo e rigenerazione urbana con fondamentali di mercato solidi. Ne sono un esempio le acquisizioni di terreni per circa 336 milioni di euro da inizio anno, tra cui il recupero di un importante compendio ex pubblico a Roma e il progetto mixed-use di Santa Giulia a Milano. Nel segmento Student Housing si osserva un allungamento dei tempi di finalizzazione delle operazioni, a fronte di iter urbanistici più complessi. Al tempo stesso, l’ingresso di newcomer internazionali amplia la disponibilità di capitale e contribuisce a rafforzare l’attrattività del mercato. L'interesse degli investitori si concentra su opportunità con solidi fondamentali, attraverso operazioni di forward purchase e partnership strategiche con sviluppatori locali, che limitano il rischio di esecuzione.
Nel segmento Alternative, il trimestre registra volumi d'investimento contenuti, circa 99 milioni di euro, in calo del 45% rispetto allo stesso periodo del 2025 e in calo del 74% rispetto al secondo trimestre, portando il totale da inizio anno a circa 844 milioni, dato in calo del 10% rispetto allo stesso periodo del 2025. Oltre alle operazioni di piattaforma, l’attività è guidata da operazioni di sviluppo con ritorni core plus focalizzati sullo sviluppo di prodotti di nuova generazione.
Il mercato dei terreni destinati a Data Center registra una domanda sostenuta, con investimenti pari a 621 milioni di euro nei primi nove mesi dell'anno (+192% su base annua), di cui 50 milioni nel solo terzo trimestre. Milano si conferma uno dei principali hub europei, con livelli di vacancy tra i più contenuti del continente. In un mercato caratterizzato da una crescente disponibilità di aree edificabili, gli operatori privilegiano siti già infrastrutturati o con iter autorizzativi avanzati, considerati sempre più strategici.
Con circa 2,1 miliardi di euro di investimenti nel trimestre, i mercati regionali rappresentano circa il 74% dell'attività d'investimento in Italia. I flussi di capitale si sono concentrati prevalentemente nei comparti Industrial & Logistics, Hotels e Retail, con un focus su piattaforme logistiche lungo i principali corridoi distributivi del Nord Italia, strutture alberghiere in destinazioni turistiche consolidate e centri commerciali dominanti nel Sud Italia. La domanda si mantiene sostenuta su tutto il territorio nazionale, supportata anche dall’interesse degli investitori privati.
Silvia Gandellini, Head of Capital Markets Italy di CBRE, dichiara: “Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di crescita complessiva, in cui il capitale si concentra sui comparti supportati da fondamentali solidi e prospettive di crescita di medio-lungo termine. Lo constatiamo in diverse asset class, dalla logistica agli Hotels, dal Living ai Data Center, e nel ruolo crescente dei mercati regionali. Guardando ai prossimi mesi, ci aspettiamo che il mercato mantenga un approccio prudente nelle decisioni, sebbene sostenuto da condizioni di credito ancora competitive e da opportunità di investimento che continuano a offrire interessanti prospettive di creazione di valore”.
Fabio Mantegazza, Head of Leasing Italy di CBRE, aggiunge: “La domanda occupier continua a rappresentare uno dei principali punti di forza del mercato immobiliare italiano. In tutti i principali settori osserviamo una crescente attenzione verso immobili di qualità, efficienti e in grado di rispondere ai nuovi requisiti operativi e di sostenibilità delle aziende. Il persistente squilibrio tra domanda e offerta che caratterizza molti segmenti del mercato continua a sostenere l'attività locativa e a rafforzare i fondamentali del settore, creando condizioni favorevoli per gli investimenti nel medio-lungo termine”.
About CBRE Group, Inc.
CBRE Group, Inc. (NYSE: CBRE), a Fortune 500 and S&P 500 company headquartered in Dallas, is the world’s largest commercial real estate services and investment firm and a premier provider of critical infrastructure services. The company has more than 155,000 employees serving clients in more than 100 countries. CBRE serves clients through four business segments: Advisory (leasing, sales, debt origination, mortgage servicing, valuations); Building Operations & Experience (facilities management, property management, flex space & experience, critical infrastructure); Project Management (program management, project management, cost consulting); Real Estate Investments (investment management, development). Please visit our website at www.cbre.com.