Gli uffici flessibili in Europa e in Italia

Dopo un iniziale sviluppo nelle città di Londra, Bruxelles e Madrid, che quindi mostrano un mercato più maturo, a partire dal 2016 il concetto di uffici flessibili (flexible/flex office) ha iniziato a diffondersi in tutta Europa. Il 2019 è stato un anno record, con oltre 900.000 mq oggetto di operazioni di letting da parte di operatori del settore. Nonostante la decisa crescita registrata negli ultimi anni, il fenomeno rappresenta ancora una piccola quota rispetto al totale stock e take-up. La città di Milano è la principale rappresentante del fenomeno in Italia: negli ultimi anni numerosi operatori, molto attivi anche a livello internazionale, l’hanno scelta come location per aprire la loro sede. La tipologia di spazi occupati sta progressivamente cambiando dal semplice modello di business center a una più complessa forma ibrida che include sia le caratteristiche tipiche del primo sia quelle del co-working.

 



Gli operatori


L’emergenza sanitaria ha accelerato le dinamiche di lavoro agile già avviate dalle aziende cosiddette early adopter.
Il fenomeno degli uffici flessibili è nato per rispondere alla necessità di flessibilità delle aziende. All’interno del panorama real estate, a livello globale, le conseguenze della pandemia hanno spostato i riflettori su un prodotto che riesce sempre più a soddisfare i nuovi standard di benessere sul luogo di lavoro per i dipendenti e di flessibilità per le aziende. Il flexible office consente alle aziende di esternalizzare una voce di costo importante all’interno del conto economico e, di conseguenza, di concentrarsi unicamente sul proprio core businessLo sviluppo di questo fenomeno si accompagna alla nascita di nuove tendenze e soluzioni innovative, come l’ufficio diffuso, e alla definizione di nuovi servizi ad alto valore aggiunto e nuove modalità di partnership tra stakeholder (proprietà, operatori, utilizzatori).



Il punto di vista di proprietà e investitori


La maggior parte degli investitori manifesta ancora una certa insicurezza nei confronti di investimenti in immobili occupati da conduttori di spazi flessibili, soprattutto quando la presenza di questi ultimi è preponderante all’interno dell’edificio. In Italia questo trend è confermato dalle transazioni avvenute negli ultimi 4 anni in immobili aventi totalmente o in parte una componente flex office. L’interesse in un immobile, quindi, è proporzionale alla presenza di flex office al suo interno: a confermarlo sono anche il rendimento registrato e il numero di offerte ricevute in fase di commercializzazione. La presenza di diversi conduttori all’interno dell’immobile sembrerebbe essere la condizione maggiormente desiderata, in quanto permette di avere una diversificazione del rischio locativo: l’investitore tende a prediligere una situazione locativa "tradizionale" a un contesto caratterizzato da una forte componente flex, poiché consente di superare eventuali incertezze dovute per lo più alla mancanza, da parte di alcuni operatori, di solidi track record consolidati nel tempo. 


L’emergenza sanitaria legata alla pandemia COVID-19 potrebbe delineare nuove tendenze a favore degli spazi di co-working. Infatti, la grande incertezza dei conduttori nel determinare ad oggi l’esatto ammontare di superficie utile per l’avvenire e i nuovi modelli lavorativi potrebbero contribuire a un maggiore utilizzo di spazi flessibili: in questo modo, aumenterebbero gli investimenti in immobili con ampie porzioni di spazi di co-working, che potrebbero allinearsi ai rendimenti prime di mercato.



Nuove tendenze


Le ultime tendenze dell’abitare stanno supportando la nascita di nuovi format residenziali nei quali la residenzialità, il mondo del lavoro e l’ambito accademico si incontrano, favorendo lo scambio di idee e l’imprenditorialità. 
I concetti di “sharing economy” e “community” sono centrali in questo processo di cambiamento e i giovani professionisti, i millennial, i nomadi digitali, i freelancer e gli studenti rappresentano il target di riferimento, la fascia più propensa a valorizzare la possibilità di confronto e condivisione di spazi, servizi e idee, in opposizione al concetto di proprietà privata.
I più recenti progetti di co-living e multifamily, gli studentati e le università offrono spazi di co-working integrati, flessibili e ibridi e opportunità di connessione e di collaborazione.


Il report è stato pubblicato e rilasciato il 29 settembre 2020.