Un deal milionario non è solo questione di numeri.

Una transazione immobiliare di successo si sostiene su due pilastri: la pianificazione finanziaria dell’operazione e l’asset oggetto di compravendita.

Quest’ultimo passa spesso in secondo piano, mentre sappiamo che conoscere ogni dettaglio di ciò che si compra e si vende è un fattore essenziale per entrambe le parti coinvolte nel deal. Troppe volte le transazioni subiscono dei ritardi a causa di questioni tecniche che incidono sulla trasferibilità del bene o sui tempi di negoziazione del contratto. Per questo è necessario affidare a un team di tecnici la preparazione della Technical Due Diligence.

L’obbiettivo di una Technical Due Diligence non è quello di rovistare ed elencare documenti in un archivio polveroso, né limitarsi a evidenziare problemi. Lo scopo della Technical Due Diligence è quello di tutelare l’investitore dai rischi che potrebbero derivare dall’acquisto o dalla vendita di un immobile con vizi nascosti o con difformità. La Technical Due Diligence acquista, quindi, un ruolo strategico nell’economia di un deal immobiliare, dal momento che consente di identificare le soluzioni alle criticità riscontrate. Carenze manutentive e non conformità possono infatti avere un forte impatto sul business plan dell’operazione e quindi sul valore stesso dell’immobile. Una buona Technical Due Diligence, quindi, non solo aiuta a identificare i rischi ma, rendendoli noti, consente di sviluppare un piano di gestione degli stessi.

Gli aspetti chiave di una due diligence sono tre.

La conformità normativa

Confermare la trasferibilità dell’immobile significa verificarne la conformità rispetto alla normativa italiana vigente. La conformità reciproca tra le planimetrie catastali, ultime in atti, le planimetrie allegate ai titoli edilizi e lo stato dei luoghi viene accertata confrontando i documenti e le evidenze di sopralluogo. Gli aspetti oggetto di verifica includono la congruità della destinazione d’uso, delle consistenze, la completezza degli atti di provenienza, della documentazione relativa al catasto, ai permessi edilizia, ai certificati di agibilità, all’attestato di prestazione energetica, alla prevenzione incendi, alle dichiarazioni di conformità degli impianti, ecc. 

La Due Diligence ambientale

La due diligence ambientale ha come obiettivo quello di identificare eventuali passività, sia esistenti che potenziali, a carico delle matrici ambientali quali suolo, sottosuolo e acque di falda; nonché la presenza di materiali pericolosi in sito (e.g. amianto). Una volta identificate tali passività, l’obiettivo ultimo è quello di fornire all’investitore una stima economica funzionale alla negoziazione dell’immobile. 

Lo stato manutentivo

Valutare i difetti manutentivi di un immobile permette all’investitore di conoscere i costi di gestione dell’immobile stesso. Un building surveyor deve essere in grado di scoprire prontamente e accuratamente i rischi connessi ad uno stato manutentivo scadente o ad una non conformità normativa, a proporne le soluzioni e i relativi costi, proteggendo l’investitore da eventuali conseguenze inaspettate che possono impattare sul valore dell’investimento e dare origine a costi.

La chiave del processo di compravendita è la trasparenza tra parte acquirente e parte venditrice, conditio sine qua non per completare il processo stesso nel più breve tempo possibile; questa trasparenza inizia con la predisposizione di set documentale chiaro, che non si limiti a catalogare i documenti e a inserirli dentro delle cartelle, ma ad analizzarli evidenziando carenze e difformità.

Un processo di due diligence ben strutturato non termina con la compilazione di una relazione scritta, ma inizia proprio in questo momento, quando si assiste il cliente nel processo di compravendita fino alla stipula del contratto. Il consulente tecnico ha il compito di spiegare le conseguenze amministrative delle non conformità, indicare tempi e procedure di regolarizzazione, distinguere tra rischi risolvibili e deal breaker, supportando anche il team legale nella stesura delle clausole contrattuali per traguardare l’acquisizione dell’immobile.

Francesca Minola
Director Technical Due Diligence