I notevoli aumenti dei prezzi delle materie prime dell’edilizia, verificatisi da fine 2020, ha generato allarme negli operatori del settore delle costruzioni residenziali e commerciali e nelle organizzazioni imprenditoriali. Trattandosi di prezzi che si formano sui mercati internazionali, poco sensibili a shock locali, l’aumento riguarda tutti i grandi paesi europei. Le conseguenze di questi aumenti per il settore delle costruzioni presentano due aspetti rilevanti:

  1. un aspetto di breve periodo concerne le difficoltà delle imprese edili nell’attuazione di commesse aggiudicate, a prezzi non indicizzati, nei mesi immediatamente precedenti ai rincari. Queste difficoltà potranno essere attenuate da un intervento pubblico che consenta una revisione dei prezzi che compensi gli aumenti dei costi non prevedibili al momento della firma dei contratti. Richieste in tal senso sono state avanzate dalle organizzazioni imprenditoriali del settore ai ministeri competenti e all’ANAC;
  2. un aspetto di mercato, potenzialmente rilevante anche nel medio periodo, riguarda la possibilità che l’adeguamento dei prezzi di mercato CRE e residenziali all’aumento dei costi di produzione avvenga lentamente e in misura incompleta, creando pertanto alle imprese problemi di liquidità o, nell’ipotesi più pessimistica, di redditività ed equilibrio di bilancio.

Soffermandoci sul secondo aspetto, le figure 1 e 2 illustrano la forbice tra crescita dei costi e dei prezzi alla produzione, rispettivamente nel settore CRE e nel residenziale, forbice apertasi a partire da fine 2020, in seguito all’aumento dei prezzi delle materie prime del settore. Nelle due figure il livello iniziale delle variabili è fatto uguale a 100 per il mese di giugno 2020 e pertanto i grafici evidenziano il più elevato tasso di crescita dei prezzi di alcune materie prime rispetto ai prezzi dei prodotti.


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GRAFICO 1: Prezzi alla produzione, edifici non residenziali in Italia e alcuni indici dei prezzi delle materie prime per l’edilizia (base indice: giugno 2020=100) Fonte: elaborazioni CBRE su dati ISTAT, FMI, MEPS e FRED per U.S. Bureau of Labor Statistics

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GRAFICO 2: Prezzi e costi di costruzione di edifici residenziali in Italia (base indice: giugno 2020=100)
Fonte: ISTAT

Il mancato o incompleto adeguamento dei prezzi all’aumento dei costi, con conseguente compressione dei margini, presenta due cause principali:

  1. la prima è tecnica: la variazione dei prezzi per i contratti già in essere può essere solo molto parziale ed è pertanto necessario attendere i nuovi contratti per osservare l’adeguamento dei prezzi alla variazione dei costi ed il recupero dei margini;
  2. la seconda causa è di natura macroeconomica: i prezzi degli edifici CRE e residenziali nei paesi europei riflettono le condizioni congiunturali dell’area euro, mentre i prezzi delle materie prime dell’edilizia riflettono oggi in notevole misura le condizioni congiunturali (crescita economica) della Cina e degli Stati Uniti ed i loro effetti sui mercati delle materie prime. Esiste un lag tra la crescita dei mercati delle materie prime, guidata dalla ripresa economica già avviata in Cina e negli Stati Uniti e la condizione ancora stagnante dei mercati dei prodotti dell’edilizia commerciale e residenziale in Europa, dove l’uscita dalla crisi COVID non è ancora pienamente realizzata. Se la differenza tra la crescita economica di queste due aree tendesse a persistere o aumentare, dovremmo attenderci che il mark-up dei prezzi sui costi del settore delle costruzioni si riduca ed i margini possano pertanto rimanere sotto pressione, su livelli inferiori a quelli di equilibrio.


Il timore che l’aumento dei costi possa comprimere i margini, riducendo la redditività degli asset del settore delle costruzioni o, più semplicemente, creando ulteriori problemi di liquidità per le imprese del settore (già in difficoltà per gli effetti della crisi COVID) appare tuttavia eccessivo. L’esperienza storica suggerisce che un disallineamento persistente tra il ciclo economico europeo e quello statunitense e cinese sia poco frequente. È invece ragionevole attendersi che la forte ripresa dell’economia europea nel corso del 2021-2022, possa determinare condizioni di mercato favorevoli ad un riallineamento dei prezzi alla dinamica dei costi di produzione. Inoltre, alcuni analisti prevedono che la fase di aumento dei prezzi terminerà dopo l’estate per alcune materie prime rilevanti per l’edilizia come l’acciaio (previsioni MEPS).

È realistico pensare che una volta che il rimbalzo post-Covid delle principali economie mondiali sarà superato, il ritorno a tassi di crescita più vicini ai livelli di equilibrio di lungo periodo favorirà la flessione dei prezzi delle materie prime, anche perché nel frattempo alcune strozzature dell’offerta (per esempio nella capacità produttiva del petrolio) saranno riassorbite. Questo favorirebbe un rapido recupero dei mark-up e della redditività “normali”, margini che dipendono dai fondamentali di mercato (struttura del mercato e concorrenza nazionale e internazionale).

È pertanto ragionevole ipotizzare che la flessione dei margini, legata all’aumento dei prezzi delle materie prime, abbia un carattere temporaneo e che essa non porrà gravi e persistenti problemi di equilibrio economico per le imprese del settore.