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Student Housing: uno sguardo al mercato in Italia

settembre 1, 2022

di Marco Di Terlizzi

Student housing di terlizzi

Il 2022 è stato l’anno della svolta per il segmento degli studentati in Italia per almeno due motivi: innanzitutto, dopo diversi anni caratterizzati dagli sviluppi immobiliari, iniziamo finalmente a vedere il completamento dei primi asset moderni, alcuni dei quali già operativi, come l’immobile di  via Giovenale di Hines (con 584 posti letto), aperto da pochi mesi in zona Bocconi a Milano. A questo si aggiungeranno  poi altri tre immobili di caratura internazionale nell’arco dei prossimi mesi, per un totale complessivo di 2.000 posti letto nella città di Milano.

Il secondo motivo, invece, è legato ai volumi di investimento, che aumenteranno progressivamente con l’aggiunta di nuovi asset transati. Sono 15 le transazioni, non solo a Milano, ma anche in città come Bologna e Firenze, che da qui ai prossimi 3 anni (2022 – 2024) faranno registrare tra gli 800 milioni e 1 miliardo di euro investiti.

Il mercato dei PBSA (Purpose built student accommodation) in Italia si sta quindi finalmente istituzionalizzando. La città che guida è, come prevedibile, Milano, che emerge sempre di più sulla mappa del settore, al pari di altre città universitarie europee già consolidate.

La situazione attuale a Milano

A Milano, il numero di posti letto esistenti attualmente si aggira intorno ai 9.000, con un’offerta prevalentemente tradizionale e caratterizzata da una gestione frammentata, tra enti universitari o enti religiosi, e una scarsa incidenza degli investitori privati. La pipeline però è molto consistente: circa 12.000 posti letto per un totale di 24 progetti, la maggior parte dei quali di grande dimensione (oltre i 400 posti letto). Si tratta quasi esclusivamente di edifici moderni di nuova generazione e dotati di tutti i principali comfort, con servizi e amenities annessi, sviluppati e gestiti da investitori internazionali – solo il 10-15%, infatti, è sviluppato da Università o enti pubblici.

Il tasso di copertura (e cioè il rapporto tra letti disponibili e domanda di studenti mobili) rimane comunque contenuto al momento e non mancheranno ulteriori opportunità nella città, data anche la competizione crescente.

Inoltre, una porzione significativa dei letti in pipeline (36%) sarà costruita nell’ambito di grandi progetti di trasformazione urbana previsti a Milano e dintorni, un dato che conferma come il segmento degli Student Housing sia tra i principali motori della rigenerazione urbana. I principali progetti di riqualificazione prevedono, infatti, al loro interno una residenza per studenti: a Milano ve ne sono alcuni di grandi dimensioni, per esempio gli sviluppi di MIND, Scalo Greco Breda, Scalo Porta Romana e l’Area Falck.

Si prevede, poi, che il 42% dei posti letto in pipeline (circa 5.000) sarà messo in locazione a canoni contenuti, riducendo quindi il gap tra domanda e offerta. Si tratta, però, di un numero non sufficiente a colmare la richiesta in una città come Milano, con canoni in rapida crescita, sia per il segmento degli studentati che per l’asset class residenziale in generale. E non è solamente un problema economico, ma anche sociale: il rischio che ne consegue è che la città diventi troppo costosa per gli studenti e quindi poco inclusiva, penalizzando i giovani con meno risorse a favore degli studenti più abbienti.

Una stretta relazione tra pubblico e privato è essenziale per evitare di andare incontro a questi problemi. Così come è importante istituire un meccanismo di incentivi che vada a migliorare il “modello Milano”, basato sulla concessione di superfici aggiuntive agli sviluppatori, in cambio di posti letto a canoni contenuti. In caso contrario, sarà improbabile che si verifichi un aumento della disponibilità di posti letto a prezzi più convenienti, poiché per gli investitori sarà preferibile concentrarsi su asset class più remunerative.

 

E nelle altre città?

Fuori da Milano l’Italia offre notevoli opportunità nelle cosiddette “città secondarie” come Firenze, Bologna, Torino e Padova, dove i principali sviluppatori si stanno già concentrando da diversi anni, soprattutto allo scopo di realizzare piattaforme e portafogli da vendere in blocco.

Roma resta, invece, un’eccezione, essendo la città europea con la più scarsa copertura e un numero molto basso di progetti a causa di diversi motivi, legati principalmente alla difficoltà di costruire nuovi immobili e riconvertire gli esistenti.

Esistono, poi, una ventina di città più piccole ma con un elevato potenziale, in cui risiedono tra i 15.000 e i 45.000 studenti, che potrebbero in futuro diventare delle opportunità molto attraenti per gli investitori, grazie alla scarsa competizione e alla mancanza di disponibilità di strutture moderne.

Insomma, le prospettive per questo segmento sono molto positive e di certo non manca spazio di crescita in tutta Italia.