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Mercato Hotels in Italia: facciamo il punto

Un focus su opportunità e difficoltà del mercato alberghiero per il 2022

febbraio 3, 2022

di Francesco Calia

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Il mercato immobiliare europeo ha raggiunto risultati eccezionali nel 2021: le transazioni in Europa hanno superato complessivamente i 360 miliardi di euro. Si tratta di un record assoluto, in crescita del 8% rispetto al record precedente del 2019.

In questo contesto, il settore Hotels si è posizionato terzo per volume di investimenti in Europa. In Italia, su un volume totale di circa 10,4 miliardi, il 20% ha interessato il settore alberghiero, circa due miliardi. Si tratta del volume più alto raggiunto negli ultimi dieci anni (a eccezione solamente dell’anno record 2019, quando il settore aveva fatto registrare un totale di 3,3 miliardi di euro).

È di certo un dato significativo, che rappresenta la capacità del nostro Paese di performare in termini di investimenti in questo settore. Non solo, le operazioni hanno interessato prodotti di maggiore qualità, in alcuni casi veri e propri trophy asset, e si è registrato un cambiamento del prezzo medio unitario, cresciuto nel corso della pandemia rispetto agli anni precedenti.

L’Italia è attualmente nel radar di tutti gli investitori, principalmente per tre motivi.
  1. Il nostro Paese gode di una tradizione di ospitalità più che secolare. Basti pensare ai Gran Tour dell’Ottocento, quando le famiglie reali di tutta Europa si recavano in destinazioni quali Capri, Roma, Firenze, tra le prime ad essere visitate nel vecchio continente.
  2. Si tratta di un mercato ancora abbastanza inesplorato dalle catene alberghiere. La brand penetration si attesta intorno al 20% sulla media nazionale, contro un 57% registrato in Francia e il 58% in Regno Unito. C’è quindi ancora molto spazio per una riqualificazione del patrimonio alberghiero italiano e questo attrae gli investitori.
  3. È un mercato ricco, in cui le tariffe medie degli alberghi sono tra le più alte in Europa. Venezia, per esempio, ha le tariffe più alte tra tutte le principali città europee. Quindi la performance gestionale dell’albergo, che determina il ritorno dell’investimento fatto con l’acquisto, favorisce processi di upgrade per gli investitori (esplodendo il potenziale economico talvolta anche illimitato) e rende meno rischioso l’investimento complessivo.

Quali sono, invece, le difficoltà del mercato alberghiero in Italia?

La difficoltà principale del nostro Paese è legata alla frammentazione: in Italia non ci sono tanti proprietari istituzionali di alberghi. A possedere gli immobili alberghieri sono prevalentemente famiglie private, per cui lo stock di prodotto in vendita nel mercato è tradizionalmente sempre un po' limitato.

Questo, in un certo senso, giustifica anche perché i prezzi medi degli alberghi in Italia sono spesso elevati e perché non si è registrato un importante calo del prezzo medio a camera durante la pandemia.

Sulla base di queste valutazioni, e considerata l’ondata di interesse in tutti i segmenti alberghieri registrata nel 2021, per il prossimo anno ci aspettiamo un trend ancora in forte crescita degli investimenti nel mercato Hotels.

Da non sottovalutare, infine, l’importanza dell’ESG: c’è sempre più interesse da parte degli investitori a rendere più sostenibile dal punto di vista ambientale e sociale la realizzazione di sviluppi immobiliari, anche nel settore alberghiero. Sarà plausibile quindi, come negli altri settori, un premio sul prezzo per quegli immobili che rispecchiano gli standard ESG, rispetto a quelli che invece non seguono tali criteri di sostenibilità.