Articolo | Creating Resilience
Logistica: i canoni stanno davvero crescendo? Cosa li guida?
marzo 10, 2022
Il 2021 è stato estremamente positivo per la Logistica, che è diventata di fatto il settore trainante del real estate in Italia. Più del 50% del capitale investito durante lo scorso anno proviene da investitori prima non presenti nel nostro mercato: una prova del fatto che, nonostante il settore sia incredibilmente competitivo, c’è ancora spazio per nuovi player.
Ma quali sono i principali driver della crescita del canone? E questa crescita è sostenibile?
Proviamo prima di tutto ad analizzare il punto di vista di coloro che costruiscono gli immobili logistici: investitori e sviluppatori.
Sono 3 le forze che influenzano un canone economicamente sostenibile in un progetto di sviluppo: il costo del terreno, il costo di costruzione e rendimenti di sviluppo.
Fino a oggi, il rendimento in forte compressione ha frenato le richieste degli investitori in termini di incrementi di canone, ma col recente aumento dei costi di costruzione le richieste stanno aumentando. Nel lungo termine, però, ipotizzando una stabilizzazione di rendimenti e costi di costruzione, sarà il costo del terreno a spingere i canoni verso l’alto.
L’impatto del costo del terreno sta diventando sempre più importante nell’economia dei nuovi sviluppi, mentre fino a pochi anni i costi di costruzione risultavano la quota di costi maggiore. Questo trend è riscontrabile anche osservando i canoni massimi raggiunti negli scorsi trimestri: a causa di costi del terreno sempre più elevati e del recente aumento di quelli di costruzione, con i rendimenti in fase di stabilizzazione, i canoni massimi hanno sfiorato un valore pari a quattro volte il prime rent dello stesso periodo. Seguendo questa logica, gli investitori hanno ottenuto incrementi sul canone tra il 6% e l’8% rispetto a quanto inizialmente richiesto. Inoltre, i tempi di assorbimento rimangono contenuti: nell’ultimo anno, il 70% degli sviluppi speculativi è stato occupato in pre-let o entro 9 mesi dal completamento.
La situazione per gli investitori, insomma, è molto positiva. Ma questa crescita è sostenibile?
L’incidenza del costo immobiliare pagato per affittare spazi logistici rimane, al momento, molto ridotta per gli operatori, inferiore al 10%. L’aumentare del canone rimarrà sostenibile finché potrà incidere positivamente sul contenimento dei due maggiori costi in bilancio per un operatore, ovvero il costo della manodopera e il costo di trasporto.
Inoltre, non si può parlare di sostenibilità senza fare riferimento anche all’ESG: in questo senso, il 95% degli investitori ha già in atto politiche legate al tema, ma non solo. Gli operatori oggi cercano l’efficienza energetica e operativa: gli sviluppi speculativi oggi tengono conto di tutto questo e la qualità costruttiva in chiave sostenibile diventa un driver fondamentale che guida la crescita dei canoni e l’affitto degli spazi: la qualità ESG ricercata dagli utilizzatori di spazi funge infatti da moltiplicatore per la crescita del canone.
Infine, proviamo ad approcciare il tema con un focus sui terreni.
La carenza di terreni disponibili sta influenzando i driver dello sviluppo, cambiandone le aggregazioni: nel 2016, infatti, oltre il 90% dei metri quadri sviluppati era realizzato in poli di aggregazione di tre o più immobili, mentre per l’anno in corso questa percentuale è inferiore al 20%, facendo emergere uno sviluppo molto frammentato. Contestualmente, gli iter urbanistici sono sempre più lunghi: nel 2022 circa la metà dei metri quadri sviluppati sarà frutto di un iter iniziato almeno 30 mesi prima. La frammentazione degli sviluppi e il rallentamento burocratico contribuiscono a rendere i terreni una risorsa sempre più scarsa e gli immobili esistenti un bene sempre più di pregio, se visto in ottica di riqualificazione dello stock esistente, che in Italia, per il 70%, non è assimilabile a parametri ESG.
La nuova pianificazione, però, sembra stia provando a giocare un ruolo più attivo che in passato, regolando in modo più organico i nuovi sviluppi. Ci aspettiamo una sostenibilità dei canoni anche nei prossimi mesi, in una crescita che, si spera, accompagnerà un miglioramento generale della qualità del prodotto logistico italiano.
Ma quali sono i principali driver della crescita del canone? E questa crescita è sostenibile?
Proviamo prima di tutto ad analizzare il punto di vista di coloro che costruiscono gli immobili logistici: investitori e sviluppatori.
Sono 3 le forze che influenzano un canone economicamente sostenibile in un progetto di sviluppo: il costo del terreno, il costo di costruzione e rendimenti di sviluppo.
Fino a oggi, il rendimento in forte compressione ha frenato le richieste degli investitori in termini di incrementi di canone, ma col recente aumento dei costi di costruzione le richieste stanno aumentando. Nel lungo termine, però, ipotizzando una stabilizzazione di rendimenti e costi di costruzione, sarà il costo del terreno a spingere i canoni verso l’alto.
L’impatto del costo del terreno sta diventando sempre più importante nell’economia dei nuovi sviluppi, mentre fino a pochi anni i costi di costruzione risultavano la quota di costi maggiore. Questo trend è riscontrabile anche osservando i canoni massimi raggiunti negli scorsi trimestri: a causa di costi del terreno sempre più elevati e del recente aumento di quelli di costruzione, con i rendimenti in fase di stabilizzazione, i canoni massimi hanno sfiorato un valore pari a quattro volte il prime rent dello stesso periodo. Seguendo questa logica, gli investitori hanno ottenuto incrementi sul canone tra il 6% e l’8% rispetto a quanto inizialmente richiesto. Inoltre, i tempi di assorbimento rimangono contenuti: nell’ultimo anno, il 70% degli sviluppi speculativi è stato occupato in pre-let o entro 9 mesi dal completamento.
La situazione per gli investitori, insomma, è molto positiva. Ma questa crescita è sostenibile?
L’incidenza del costo immobiliare pagato per affittare spazi logistici rimane, al momento, molto ridotta per gli operatori, inferiore al 10%. L’aumentare del canone rimarrà sostenibile finché potrà incidere positivamente sul contenimento dei due maggiori costi in bilancio per un operatore, ovvero il costo della manodopera e il costo di trasporto.
Inoltre, non si può parlare di sostenibilità senza fare riferimento anche all’ESG: in questo senso, il 95% degli investitori ha già in atto politiche legate al tema, ma non solo. Gli operatori oggi cercano l’efficienza energetica e operativa: gli sviluppi speculativi oggi tengono conto di tutto questo e la qualità costruttiva in chiave sostenibile diventa un driver fondamentale che guida la crescita dei canoni e l’affitto degli spazi: la qualità ESG ricercata dagli utilizzatori di spazi funge infatti da moltiplicatore per la crescita del canone.
Infine, proviamo ad approcciare il tema con un focus sui terreni.
La carenza di terreni disponibili sta influenzando i driver dello sviluppo, cambiandone le aggregazioni: nel 2016, infatti, oltre il 90% dei metri quadri sviluppati era realizzato in poli di aggregazione di tre o più immobili, mentre per l’anno in corso questa percentuale è inferiore al 20%, facendo emergere uno sviluppo molto frammentato. Contestualmente, gli iter urbanistici sono sempre più lunghi: nel 2022 circa la metà dei metri quadri sviluppati sarà frutto di un iter iniziato almeno 30 mesi prima. La frammentazione degli sviluppi e il rallentamento burocratico contribuiscono a rendere i terreni una risorsa sempre più scarsa e gli immobili esistenti un bene sempre più di pregio, se visto in ottica di riqualificazione dello stock esistente, che in Italia, per il 70%, non è assimilabile a parametri ESG.
La nuova pianificazione, però, sembra stia provando a giocare un ruolo più attivo che in passato, regolando in modo più organico i nuovi sviluppi. Ci aspettiamo una sostenibilità dei canoni anche nei prossimi mesi, in una crescita che, si spera, accompagnerà un miglioramento generale della qualità del prodotto logistico italiano.