Infrastrutture e real assets: mercati in convergenza

In uno scenario globale ed economico in continua evoluzione, diversi fattori stanno portando a una possibile combinazione storica per il contesto italiano. Le dinamiche del mercato immobiliare e le opportunità legate a PNRR, incentivi fiscali e fondi europei potrebbero infatti convergere in un macro-scenario, che crei nuove chiavi di lettura legate alla realizzazione di infrastrutture strategiche per il Paese, che a loro volta contribuirebbero a rilanciare la rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico e privato.

Il concetto di infrastruttura fa infatti riferimento a strutture e reti fisiche, o a grandi opere, poste al servizio di un sistema e, in un quadro più ampio, possono essere considerati tali anche presidi minori, ma distribuiti territorialmente o caratterizzati da funzioni critiche (i cosiddetti “mission critical asset”) per il funzionamento di un ambito produttivo o distributivo, pubblico o privato che sia.

Proprio per questa natura fisica, i mercati legati a infrastrutture e real estate presentano spesso ambiti di convergenza che, come osservato da CBRE, soprattutto nell’ultimo periodo, stanno portando alla creazione di diverse opzioni interessanti sia per fondi specializzati in ambito infrastrutturale, capaci di comprenderne anche la componente immobiliare, ma anche per investitori propri del mercato real estate, alla ricerca di nuove opportunità di rendimento, caratterizzate anche da una crescente attenzione agli impatti sociali a valle di ogni investimento.

Dimensioni e investimenti in crescita

Per dare un’idea del quadro generale e della relativa dimensione dell’opportunità, secondo le analisi di CBRE sui dati del rapporto 2021 per la VIII Commissione Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici della Camera dei Deputati, il costo complessivo dei programmi infrastrutturali prioritari per l’Italia ammonta a oltre 260 miliardi di euro, in aumento di circa il 20% rispetto al report precedente, segno di una nuova spinta espansionistica verso lo sviluppo infrastrutturale, nelle sue diverse declinazioni.

Le infrastrutture, infatti, si differenziano tra quelle definite “a rete” e quelle con caratteristiche più “puntuali”. Nel primo caso si tratta di sistemi diffusi sul territorio, con una serie di punti interconnessi: in questo insieme ritroviamo le infrastrutture di telecomunicazione o le reti autostradali e ferroviarie. In questo caso l’aspetto cruciale è rappresentato dal numero di utenti e geografie messe in collegamento. Ospedali, scuole o aeroporti sono invece considerati presidi puntuali, in quanto cruciali anche come unità singole.

L’espansione di entrambe queste tipologie può rappresentare sia un’occasione per il sistema-paese, ma anche un potenziale volano per lo sviluppo di prodotti immobiliari strategici e critici per il contesto infrastrutturale. Basti pensare infatti alla presenza di infrastrutture urbane come i parcheggi, anche di proprietà privata, a supporto di aeroporti, stazioni ferroviarie e linee metropolitane o dei retroporti/interporti a sostegno delle reti di distribuzione intermodale. La capacità (anche per caratteristica fisica) di queste strutture di produrre cash-flow stabili per periodi di tempo molto più lunghi rispetto ad altri real asset ha reso attrattive queste opportunità per un numero sempre maggiore di operatori, allargandosi anche a investitori net-lease ed enti previdenziali.

Il ruolo del PNRR

Dopo la messa a terra delle misure di rilancio a seguito allo scoppio della pandemia, i mercati finanziari e gli organi politici hanno ridato centralità al dibattito su infrastrutture e reti strategiche.

A livello italiano, dei citati 260 miliardi di euro di investimenti stimati, il fabbisogno residuo non coperto da disponibilità finanziarie in essere ammonta a circa 90 miliardi di euro. In questo senso, la potenziale centralità del PNRR è spiegata anche attraverso la potenza di fuoco messa a disposizione del Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili: agli interventi di sviluppo per porti, autostrade, ferrovie, digitalizzazione e logistica sostenibile sono infatti destinati 62 miliardi di euro, pari a quasi il 70% di quello che risultava essere il fabbisogno residuo per l’implementazione dei piani strategici.

Molti investitori internazionali stanno quindi guardando con interesse a questa disponibilità di risorse potenzialmente storica, in grado di avere ricadute dirette sia sui principali dossier infrastrutturali arrivati sul mercato negli ultimi 12-24 mesi (tra cui i più noti riguardanti fibra, telefonia, costruzioni e concessioni autostradali), ma anche su tutta una serie di investimenti e asset class immobiliari, arrivando a toccare potenzialmente anche a settori come le reti di produzione energetica o i comparti televisivi e di broadcasting.

Infrastrutture come volano per il CRE?

Oltre ai capitali per CRE investiti direttamente in infrastrutture a servizio delle reti di telecomunicazione (oltre mezzo miliardo nel 2021 da dati CBRE Research) o sempre più destinati alla digitalizzazione e allo sviluppo di presidi fisici per dati e cloud, il mercato guarda con attenzione anche agli effetti indotti dallo sviluppo infrastrutturale e alle convergenze dirette con le dinamiche proprie del real estate.

Dopo ferrovie e strade, infatti, gli investimenti in sistemi urbani (che racchiudono anche i sistemi di trasporto rapido di massa per le aree metropolitane, in grado di ridefinire le stesse geografie cittadine) rappresentano la terza voce di costo tra i programmi infrastrutturali, con interventi prioritari che sfiorano i 40 miliardi di euro, in crescita del 30% rispetto al monitoraggio precedente.

Un altro esempio di convergenza tra real estate e infrastrutture può arrivare anche analizzando un altro settore in forte crescita com’è stato quello del comparto immobiliare logistico, che nel 2021 ha segnato un nuovo record con circa 2,7 miliardi di euro investiti (+91% rispetto al 2020). Da questo punto di vista sarà anche interessante monitorare gli esiti degli investimenti in porti e interporti che, insieme a quelli destinati al segmento aeroportuale, cubano costi per circa 10 miliardi di euro. Le attuali disponibilità finanziarie, in questo caso, sono già in grado di coprire quasi il 75% dei costi, ma l’ulteriore spinta portata dal PNRR potrebbe portare a un azzeramento del fabbisogno di capitale, permettendo quindi uno sviluppo ancora più rapido della rete; tutto ciò potrebbe dare il via all’espansione di nuovi mercati, attraendo l’interesse degli investitori internazionali per la realizzazione di interporti, hub intermodali e strutture di retroporto al servizio delle grandi vie commerciali.