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AVM – Automated Valuation Models a supporto delle valutazioni immobiliari

giugno 16, 2022

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Davide Cattarin, Giorgio Teruzzi, Marco Bisin

L’applicazione del digitale e dell’intelligenza artificiale all’interno del mondo delle valutazioni immobiliari ha trovato la sua principale dimensione nello sviluppo di modelli di valutazione automatica (AVM).

L’adozione di questi strumenti, avviata nei mercati anglosassoni (e principalmente in America), è in continua crescita anche all’interno del mercato europeo: la stessa Autorità Bancaria Europea (EBA) ha riconosciuto l’uso di questi strumenti, attraverso le ultime “Linee Guida sull’origine e sul monitoraggio dei prestiti” in vigore dal 30 giugno 2021, non solo per il monitoraggio dei prestiti immobiliari ma anche come strumento per la concessione all’origine dei prestiti stessi.

Come funziona un AVM?

Gli AVM si inseriscono all’interno di un mercato sempre più attento al monitoraggio del valore dei beni immobiliari, per finalità di compravendita, di verifica di tenuta del valore e di bilancio aziendale. L’Italia, con il suo patrimonio costruito capillare, diffuso e variegato, mette da sempre a dura prova i valutatori indipendenti che cercano di quantificare il reale valore degli immobili, soprattutto in ambito residenziale.

Nella loro natura, gli AVM sono in grado di valutare – con gradi di affidabilità diversi – il valore immobiliare tramite il metodo comparativo. Il grado di affidabilità è dato in prima istanza dalla qualità – e quantità – dei comparativi disponibili (siano essi dati di mercato, atti di compravendita, statistiche su trend di domanda e offerta). Allo stesso modo, la capillarità delle informazioni disponibili dei singoli comparativi permette agli AVM di identificare, in fase di valutazione, quelli più affini alla proprietà oggetto di valutazione, sulla base di:

  • informazioni anagrafiche dell’immobile (localizzazione, indirizzo);
  • caratteristiche tecniche (superficie, condizioni, anno di costruzione, numero locali, numero vani ecc.);
  • performance (classe energetica).

 

Tramite modelli statistico-matematici, gli AVM identificano i comparativi più idonei alla valutazione e, sulla base delle loro informazioni economico-finanziarie (prezzo transato/richiesto dell’immobile, prezzo unitario mq ecc.), identificano il valore dell’immobile.

Gli AVM più evoluti sono inoltre in grado di “valutare la loro stessa valutazione”, tramite range di affidabilità del risultato ottenuto: questo permette al valutatore (o all’istituto di credito) di affidarsi solo alle valutazioni ritenute “valide” dall’AVM stesso.

Valutatore Indipendente e AVM - Un rapporto sinergico

Se, da un lato, gli AVM svolgono attività “sovrapponibili” con quelle del valutatore, dall’altro non devono essere considerati come “sostituzione” degli stessi. Gli AVM si basano su algoritmi che devono essere costantemente aggiornati e sviluppati e possono, talvolta, non tenere in considerazione determinati eventi particolari (emergenziali o straordinari). D’altro canto, non possono essere influenzati dalla soggettività e dalle impressioni che ogni valutatore può avere in sede di sopralluogo o analisi. Questo, da un lato, garantisce una valutazione sempre omogenea nell’approccio, indipendentemente dall’area geografica, asset class o altro; dall’altro lato, non può sostituirsi completamente a una valutazione ‘tradizionale’, non essendo in grado di cogliere le sfumature che un’analisi di mercato locale può garantire.

Campo di applicazione e Asset Class

Possono quindi essere diversi i campi di applicazione di un AVM:

  • come strumenti di supporto strategico ai valutatori indipendenti, fornendo una base di partenza/controllo rispetto alla valutazione effettuate;
  • come strumenti di monitoraggio continuo del portafoglio immobiliare (una Second Opinion continuativa) finalizzata a identificare eventuali situazioni critiche.

 

Seppur la sua maggiore applicazione in Italia, per le caratteristiche del mercato locale e per le informazioni disponibili, sia nel segmento residenziale, i modelli di stima si stanno sempre più evolvendo consentendone l’applicazione in sempre più classi immobiliari.

Da sempre CBRE investe sullo sviluppo di nuove tecnologie volte a garantire analisi sempre più dettagliate a supporto della definizione del valore immobiliare, supportando Banche, Fondi immobiliari, Assicurazioni, Sviluppatori, Investitori e privati nel controllo e nel monitoraggio dei patrimoni.  CBRE, con i suoi modelli automatici, supporta anche le funzioni di rischio nei processi di audit interno imposte dal regolatore.

Dal 2014 CBRE ha inoltre sviluppato uno strumento proprietario di Valutazione Automatica, AVM CBRE, che affianca quotidianamente i valutatori e i clienti CBRE in Italia e in tutto il territorio europeo e internazionale.

AVM CBRE è coerente con i principi di RICS e rispetta i requisiti stabiliti dall’EAA – European AVM Alliance.

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