Articolo | Adaptive Spaces, Creating Resilience
2020, Retail Apocalypse. Now?
aprile 14, 2022
Dopo l’inedito stress-test portato dalla pandemia, innovazione e sostenibilità trainano il recupero delle performance dei centri commerciali sostenendo il ritorno degli investitori.
La pandemia poteva essere la goccia che avrebbe fatto traboccare il vaso. L’ombra della cosiddetta retail apocalypse incombeva già da qualche anno sul vecchio continente e iniziava a fare capolino anche in Italia. Nel giro di poche settimane l’e-commerce è entrato nella vita di tutti i giorni di gran parte della popolazione, mentre le restrizioni finalizzate al contenimento dei contagi tenevano chiusa la maggior parte delle attività commerciali.
A poco più di due anni dall’inizio della pandemia, lo stress-test a cui sono stati sottoposti i centri commerciali ha messo in evidenza la capacità di adattamento di questo settore. Mentre la curva dei contagi si appiattiva e le restrizioni venivano pian piano allentate, le performance dei centri commerciali tornavano ad avvicinarsi ai risultati pre-Covid-19.
Questo risultato evidenzia due aspetti: l’importanza della dimensione fisica del commercio e la capacità dell’industria dei centri commerciali (dai proprietari ai gestori ai retailer) di rispondere alle mutate esigenze dei consumatori, innovando e creando sinergie. Le proprietà hanno concesso importanti incentivi ai propri tenant per sostenere le attività di commercializzazione e rinegoziazione anche durante la pandemia, consapevoli della necessità di configurare le proprie strutture in modo da garantire una ripresa rapida ed efficiente. L’attenzione alla sostenibilità dei canoni di locazione è stata centrale, garantita dalla (forse poco nota) trasparenza che caratterizza l’industria italiana, in cui i fatturati dei tenant sono regolarmente monitorati, consentendo di prevenire situazioni di dissesto. E infatti negli ultimi due anni, non si sono verificate situazioni distressed causate dall’abbandono dei centri da parte delle attività commerciali.
Certo, il deterioramento delle performance dei centri commerciali, in termini di fatturati e footfall, ha avuto un impatto significativo nell’aumento del divario tra le aspettative di prezzo delle proprietà e di potenziali acquirenti, portando a un incremento di 75 punti base dei rendimenti iniziali per prodotti prime. Gli investitori generalisti, già cauti prima della pandemia Covid-19 per il timore di un’erosione del commercio fisico causata dall’e-commerce, hanno preferito allocare le proprie risorse su altre asset class. Gli investimenti in centri commerciali sono pertanto passati dagli 1,6 miliardi di euro del biennio 2018-19 ai 412 milioni di euro registrati nel 2020-21 e l’accesso al finanziamento per investimenti in centri commerciali si rivela ancora difficoltoso.
Tuttavia, alcuni segnali positivi iniziano a emergere, a partire dai principali mercati del commercial real estate europeo, in particolare dalla Germania. Qui, i prime yield dei centri commerciali sono scesi di 40 punti base tra il picco registrato a marzo 2021 e i valori di marzo 2022, suggerendo un miglioramento delle prospettive degli investitori in questo settore, alimentato dal recupero di fatturati e footfall registrato negli ultimi mesi e dal gap di oltre 230 e 180 punti base rispetto a, rispettivamente, gli investimenti in Uffici e Logistica.
Il miglioramento dell’outlook del mercato immobiliare del retal out-of-town inizia già a mostrare segnali di ripresa anche in Italia, a partire dai ‘cugini’ dei centri commerciali, i Retail Park. I Retail Park si sono infatti dimostrati particolarmente resilienti durante la pandemia, in quanto meno impattati dalle restrizioni riservate agli spazi indoor e forti delle buone performance delle categorie merceologiche che ospitano tipicamente (arredamento, DIY, elettronica). Investitori internazionali si sono affacciati sul mercato italiano attirati da rendimenti iniziali competitivi rispetto ai maggiori mercati europei per questa asset-class. Pur riscontrando una certa difficoltà nel reperimento di prodotto, hanno portato avanti la creazione di piattaforme italiane attraverso l’acquisizione di immobili da riposizionare.
Sul mercato italiano si iniziano anche a concretizzare le prime operazioni di investimento su centri commerciali dell’era post-Covid-19. La ripresa degli investimenti continuerà a essere incoraggiata sia da pricing che scontano ancora il clima di incertezza causato dalla pandemia, sia dalla prosecuzione del recupero dei fatturati e del numero di visitatori nei centri commerciali.
Il pieno recupero delle performance dei centri commerciali per il momento deve ancora essere raggiunto: se i fatturati hanno già occasionalmente superato i valori pre-Covid-19 nel corso degli ultimi mesi, i valori di footfall rimangono ancora del 18,7% inferiori a quanto registrato pre-Covid (CNCC, Febbraio 2022). Tuttavia, le risorse che i centri commerciali possono mettere in gioco per portare a termine la ripresa non sono ancora finite. Eventi, ibridazione dei canali di vendita fisici e digitali, espansione dell’offerta di attività di servizio, maggiore focus su ristorazione ed entertainment sono tra le azioni messe a punto negli ultimi mesi e che iniziano già a dare i propri frutti.
La crescente attenzione alle tematiche ESG da parte di consumatori e investitori sarà un ulteriore elemento da tenere in considerazione per il rilancio dei centri commerciali. In un contesto di forte rallentamento delle iniziative di sviluppo di nuovi centri, ormai concentrate prevalentemente all’interno di realtà ben connesse e densamente abitate (il 76% della GLA in consegna nei i prossimi due anni si concentra in città metropolitane), le attività delle proprietà si rivolgono verso la riqualificazione e il riposizionamento di immobili esistenti. Questa attenzione verso l’esistente comporta diversi vantaggi, limitando il rischio di saturazione delle catchment area, riducendo il consumo di suolo e migliorando le performance, anche sotto il profilo ambientale, di uno stock composto per il 50% da immobili con più di trent’anni d’età.
Nonostante le difficoltà affrontate durante la pandemia e i timori, ancora precedenti, legati all’e-commerce, l’industria dei centri commerciali si sta dimostrando terreno fertile per promuovere innovazione e sostenibilità. Percepiti spesso solo come luoghi del consumo, i centri commerciali oggi puntano a valorizzare il proprio ruolo civico come punti di riferimento per il territorio, svolgendo il ruolo di hub di socialità, erogatori di servizi per la collettività, portatori di best practice ESG e centri d’innovazione per nuove forme di commercio fisico e digitale.
La pandemia poteva essere la goccia che avrebbe fatto traboccare il vaso. L’ombra della cosiddetta retail apocalypse incombeva già da qualche anno sul vecchio continente e iniziava a fare capolino anche in Italia. Nel giro di poche settimane l’e-commerce è entrato nella vita di tutti i giorni di gran parte della popolazione, mentre le restrizioni finalizzate al contenimento dei contagi tenevano chiusa la maggior parte delle attività commerciali.
A poco più di due anni dall’inizio della pandemia, lo stress-test a cui sono stati sottoposti i centri commerciali ha messo in evidenza la capacità di adattamento di questo settore. Mentre la curva dei contagi si appiattiva e le restrizioni venivano pian piano allentate, le performance dei centri commerciali tornavano ad avvicinarsi ai risultati pre-Covid-19.
Questo risultato evidenzia due aspetti: l’importanza della dimensione fisica del commercio e la capacità dell’industria dei centri commerciali (dai proprietari ai gestori ai retailer) di rispondere alle mutate esigenze dei consumatori, innovando e creando sinergie. Le proprietà hanno concesso importanti incentivi ai propri tenant per sostenere le attività di commercializzazione e rinegoziazione anche durante la pandemia, consapevoli della necessità di configurare le proprie strutture in modo da garantire una ripresa rapida ed efficiente. L’attenzione alla sostenibilità dei canoni di locazione è stata centrale, garantita dalla (forse poco nota) trasparenza che caratterizza l’industria italiana, in cui i fatturati dei tenant sono regolarmente monitorati, consentendo di prevenire situazioni di dissesto. E infatti negli ultimi due anni, non si sono verificate situazioni distressed causate dall’abbandono dei centri da parte delle attività commerciali.
Certo, il deterioramento delle performance dei centri commerciali, in termini di fatturati e footfall, ha avuto un impatto significativo nell’aumento del divario tra le aspettative di prezzo delle proprietà e di potenziali acquirenti, portando a un incremento di 75 punti base dei rendimenti iniziali per prodotti prime. Gli investitori generalisti, già cauti prima della pandemia Covid-19 per il timore di un’erosione del commercio fisico causata dall’e-commerce, hanno preferito allocare le proprie risorse su altre asset class. Gli investimenti in centri commerciali sono pertanto passati dagli 1,6 miliardi di euro del biennio 2018-19 ai 412 milioni di euro registrati nel 2020-21 e l’accesso al finanziamento per investimenti in centri commerciali si rivela ancora difficoltoso.
Tuttavia, alcuni segnali positivi iniziano a emergere, a partire dai principali mercati del commercial real estate europeo, in particolare dalla Germania. Qui, i prime yield dei centri commerciali sono scesi di 40 punti base tra il picco registrato a marzo 2021 e i valori di marzo 2022, suggerendo un miglioramento delle prospettive degli investitori in questo settore, alimentato dal recupero di fatturati e footfall registrato negli ultimi mesi e dal gap di oltre 230 e 180 punti base rispetto a, rispettivamente, gli investimenti in Uffici e Logistica.
Il miglioramento dell’outlook del mercato immobiliare del retal out-of-town inizia già a mostrare segnali di ripresa anche in Italia, a partire dai ‘cugini’ dei centri commerciali, i Retail Park. I Retail Park si sono infatti dimostrati particolarmente resilienti durante la pandemia, in quanto meno impattati dalle restrizioni riservate agli spazi indoor e forti delle buone performance delle categorie merceologiche che ospitano tipicamente (arredamento, DIY, elettronica). Investitori internazionali si sono affacciati sul mercato italiano attirati da rendimenti iniziali competitivi rispetto ai maggiori mercati europei per questa asset-class. Pur riscontrando una certa difficoltà nel reperimento di prodotto, hanno portato avanti la creazione di piattaforme italiane attraverso l’acquisizione di immobili da riposizionare.
Sul mercato italiano si iniziano anche a concretizzare le prime operazioni di investimento su centri commerciali dell’era post-Covid-19. La ripresa degli investimenti continuerà a essere incoraggiata sia da pricing che scontano ancora il clima di incertezza causato dalla pandemia, sia dalla prosecuzione del recupero dei fatturati e del numero di visitatori nei centri commerciali.
Il pieno recupero delle performance dei centri commerciali per il momento deve ancora essere raggiunto: se i fatturati hanno già occasionalmente superato i valori pre-Covid-19 nel corso degli ultimi mesi, i valori di footfall rimangono ancora del 18,7% inferiori a quanto registrato pre-Covid (CNCC, Febbraio 2022). Tuttavia, le risorse che i centri commerciali possono mettere in gioco per portare a termine la ripresa non sono ancora finite. Eventi, ibridazione dei canali di vendita fisici e digitali, espansione dell’offerta di attività di servizio, maggiore focus su ristorazione ed entertainment sono tra le azioni messe a punto negli ultimi mesi e che iniziano già a dare i propri frutti.
La crescente attenzione alle tematiche ESG da parte di consumatori e investitori sarà un ulteriore elemento da tenere in considerazione per il rilancio dei centri commerciali. In un contesto di forte rallentamento delle iniziative di sviluppo di nuovi centri, ormai concentrate prevalentemente all’interno di realtà ben connesse e densamente abitate (il 76% della GLA in consegna nei i prossimi due anni si concentra in città metropolitane), le attività delle proprietà si rivolgono verso la riqualificazione e il riposizionamento di immobili esistenti. Questa attenzione verso l’esistente comporta diversi vantaggi, limitando il rischio di saturazione delle catchment area, riducendo il consumo di suolo e migliorando le performance, anche sotto il profilo ambientale, di uno stock composto per il 50% da immobili con più di trent’anni d’età.
Nonostante le difficoltà affrontate durante la pandemia e i timori, ancora precedenti, legati all’e-commerce, l’industria dei centri commerciali si sta dimostrando terreno fertile per promuovere innovazione e sostenibilità. Percepiti spesso solo come luoghi del consumo, i centri commerciali oggi puntano a valorizzare il proprio ruolo civico come punti di riferimento per il territorio, svolgendo il ruolo di hub di socialità, erogatori di servizi per la collettività, portatori di best practice ESG e centri d’innovazione per nuove forme di commercio fisico e digitale.