L'attuale contesto di mercato del debito ad alto costo pesa sulle strategie di sostenibilità degli investitori

Il mercato immobiliare europeo ha assistito ad un forte cambiamento negli ultimi anni. L'aumento dell'inflazione e dei tassi di interesse ha portato a una prospettiva più debole per l'economia, a un costo del capitale più elevato e a un calo dei valori degli asset. Nel complesso, questi elementi hanno generato un panorama incerto e sfidante per l'implementazione delle strategie di sostenibilità.

I risultati dell’European Investor Intentions Survey 2024 di CBRE mostrano che quasi la maggioranza degli investitori tengono conto dei requisiti di sostenibilità nelle decisioni relative ai propri investimenti. Tuttavia, è chiaro che il processo decisionale degli investitori si sta concentrando sull’intensificazione dei rendimenti.

Solo un terzo degli intervistati ha indicato gli investimenti core o core-plus come strategia preferita (è la percentuale più bassa registrata nelle ultime Investors Intentions Survey). D'altro canto, oltre la metà degli investitori ha segnalato di preferire strategie value-add o strategie opportunistiche nel 2024. Le correzioni dei prezzi hanno creato opportunità di acquisto di asset secondari a un prezzo ridotto, con l’intenzione di sviluppare spazi di qualità superiore che soddisfino i requisiti normativi attuali e futuri. Circa l'80% degli investitori che hanno espresso la volontà di implementare strategie di sostenibilità ha indicato di voler ristrutturare gli edifici esistenti per renderli più conformi alle normative vigenti. Tuttavia, ci sono una serie di sfide legate agli investimenti nel miglioramento del profilo energetico degli edifici, partendo dagli aspetti finanziari: requisiti CapEX, costo del capitale e l'equilibrio tra costi e benefici. Inoltre, l'eterogeneità delle etichette energetiche nei mercati europei (diverse definizioni APE e metodi di calcolo, conformità e accessibilità ai dati) genera problemi per investitori, proprietari e finanziatori.

Figura 1: Iniziative di sostenibilità prese in considerazione dagli investitori che implementano tali strategie


Source: European Investor Intentions Survey, CBRE Research, February 2024


La disponibilità degli investitori a sostenere un costo maggiore per immobili che presentano caratteristiche di sostenibilità, diminuisce di anno in anno. Nell’ultima edizione dell'Investor Intentions Survey, un quinto degli investitori ha dichiarato che sarebbe disposto a sostenere un costo maggiore per acquistare degli immobili che soddisfano gli standard di sostenibilità. Questa cifra è in calo di circa un terzo rispetto all'anno precedente. Allo stesso modo, la pressione al ribasso sui prezzi complessiva osservata sul mercato, così come uno spostamento dell'attenzione verso strategie value-add, potrebbero aver portato gli investitori a essere disposti a pagare dei premium price inferiori.

Figura 2: Premium che alcuni investitori sono disposti a pagare per acquisire asset che soddisfano gli standard di sostenibilità (2024 vs. 2023)




La maggior parte degli intervistati nel sondaggio del 2024 che hanno accettato di pagare un premium price ha indicato che avrebbe pagato almeno il 6% in più rispetto ad un asset equivalente ma non conforme con le norme di sostenibilità. Ciò è ulteriormente supportato dalle aspettative degli investitori che, basandosi sulle preferenze delle potenziali aziende locatarie, prevedono un canone di locazione più alto per gli immobili che soddisfano i requisiti di sostenibilità. Nella nostra ultima analisi europea, infatti, siamo stati in grado di quantificare l'impatto delle certificazioni di sostenibilità sui livelli di affitto degli uffici, dimostrando che gli uffici che possiedono certificazioni di sostenibilità hanno un canone di locazione più alto del 7% rispetto a edifici equivalenti non classificati.

Considerazioni chiave

Le strategie ESG sono adatte ai mercati più difficili. Pertanto, gli investimenti in sostenibilità devono essere strategici, a lungo termine e strettamente collegati alla visione e alla missione delle aziende. Gli investitori europei stanno iniziando a riconoscere l’importanza di questi aspetti e a riconsiderare la resilienza dei loro portafogli immobiliari. Valorizzano sempre di più le caratteristiche di sostenibilità e aggiungono valore ai propri immobili, proteggendoli, inoltre, dal rischio di obsolescenza futura. Perseguono, poi, iniziative di sostenibilità che possono avere un impatto indiretto sul valore degli immobili: un esempio perfetto è l'installazione di stazioni di ricarica per veicoli elettrici, che forniscono un servizio in grado di attrarre nuovamente i lavoratori in ufficio. Il nostro European Office Occupier Sentiment Survey 2023 ha dimostrato che le stazioni di ricarica per veicoli elettrici sono tra i cinque criteri di selezione degli edifici e più desiderati da coloro che vivono gli spazi.

Per concludere, possiamo affermare che il repricing è un'opportunità per accelerare la trasformazione. Gli asset che non soddisfano gli standard di sostenibilità hanno maggiori probabilità di subire un repricing ancora maggiore, dato il livello di investimento richiesto dalle ristrutturazioni. Gli investitori che sono disposti a diventare dei leader nella decarbonizzazione avranno la possibilità di trasformare queste sfide in opportunità.

Per accedere all'analisi completa, consulta la nostra European Investor Intentions Survey 2024.