Editoriale - Alessandro Mazzanti

Dopo tre anni di crescita, con un 2017 da record, il mercato immobiliare italiano ha subìto una battuta d’arresto l’anno scorso. 

Tuttavia, guardiamo con moderato ottimismo alle prospettive del 2019, ben consapevoli di un concetto molto chiaro: il real estate italiano resta abbondantemente al di sotto delle potenzialità legate all’economia reale tanto che, senza i lacci e lacciuoli della burocrazia e con una strumentazione finanziaria più adeguata, il mercato potrebbe essere fino a tre volte più grande di quello attuale. 


Nel 2018 le transazioni immobiliari nel nostro Paese sono calate del 22% circa, nel contesto di un mercato Ue che si è espanso leggermente. Perché l’Italia ha viaggiato in controtendenza nonostante un’economia che è cresciuta (seppur meno dei partner del Vecchio Continente)? 

I motivi sono principalmente due. Il ruolo principale l’ha giocato l’incertezza politica che ha determinato a catena un aumento dello spread e un rallentamento dell’accesso ai finanziamenti. In un mercato immobiliare italiano legato quasi interamente ai prestiti bancari, l’aumento della volatilità dei mercati finanziari ha pesato molto, oltre al fatto che la maggioranza degli investitori sono stranieri e hanno rallentato l’attività nella Penisola.

Il secondo fattore che ha frenato il sistema – seppur in misura più ridotta - è stata una certa mancanza di prodotto, in particolare per logistica, hotel e uffici. 
In realtà, il 2018 non è stato un anno del tutto negativo. Il mercato dei conduttori ha toccato il picco su Milano, con 400mila metri quadri, registrando ottimi dati anche su Roma. La logistica ha mostrato un trend confortante (in particolare sull’e-commerce) e sarebbe quasi in linea col 2017 al netto delle partite straordinarie. Sostanzialmente stabile anche il segmento degli hotel ma siamo convinti che ripartirà con decisione quest’anno: non solo perché il turismo cresce molto ma anche e soprattutto perché c’è ancora un gap evidente tra la media europea di hotel di lusso in Italia (10%) e in Europa (30%). E la qualità la si ottiene soltanto con i brand importanti. 


Per il 2019, salvo eventi geopolitici destabilizzanti, ci aspettiamo un anno stabile o migliore rispetto al 2018 anche se probabilmente ancora sotto i livelli del 2017. I settori chiave saranno logistica e hotel, mentre per il retail non ci sarà una crescita importante ma, piuttosto, una selezione attenta: chi sarà in grado di farla potrà scovare opportunità interessanti perché i prezzi sono scesi. Parliamo di un settore che nel 2018 ha ben performato (in linea col 2017) rispetto ad altre realtà europee, dove ha subito maggiore contrazione perché lo stock era superiore. Oggi siamo in una fase di evoluzione: con l’aumento dell’e-commerce vengono premiate le strutture più grandi e i centri commerciali sono dei “contenitori” molto interessanti dove inserire nuovi format.  

Concluderei con qualche breve considerazione sull’economia italiana, i cui fondamentali restano buoni. Crediamo che il 2019 sarà forse lievemente peggiore, probabilmente stagnante, ma il vero punto non è questo. Il nostro mercato immobiliare, che vede ormai una quota stabile oltre il 60% in capo agli stranieri, resta al di sotto delle potenzialità dell’economia reale per tanti motivi, ma soprattutto per un’eccessiva burocrazia e la dipendenza quasi totale dal settore bancario per la parte finanziamenti, fattori che continuano a frenare un settore altrimenti capace di una crescita significativa e continua nel tempo.