Per raggiungere gli obiettivi di riduzione dell’emissione di CO2 concordati a Parigi nel 2017 e in conformità con i 17 obiettivi di sostenibilità SDG promossi delle Nazioni unite del 2015, la Comunità Europea ha promosso il regolamento del Parlamento Europeo e del Consiglio relativo all’istituzione di un quadro che favorisce gli investimenti sostenibili.  



sdg targets



Ciò che vuole la Comunità Europea è favorire gli investimenti sostenibili in tutte le aree economiche e per far ciò, nel maggio 2018, ha emanato una direttiva con l’obiettivo di disegnare l’architettura del sistema della finanza sostenibile, a supporto della cui applicazione è stato promosso un gruppo di lavoro denominato TEG (Technical Expert Group). Ognuna delle attività economiche classificata dalla NACE, infatti, ha specifiche norme di indirizzo, inclusa la categoria Real Estate. 

La norma è, al momento, di applicazione volontaria: gli investitori interessati a fondi che emettono azioni green potranno far riferimento ad essa per provare che il sottostante dell’azione emessa sia effettivamente sostenibile e verde. Il criterio per provare la sostenibilità del sottostante all’investimento varia a seconda della classe economica. Un immobile sostenibile deve essere in linea con le performance migliori del mercato (entro la quota più virtuosa del 15%) e avere un minimo di APE livello B, o avere certificazioni ambientali emesse da enti riconosciuti (per fare qualche esempio, Leed, Well, Energy Star, HQE).

Il Real Estate è un settore che ha un grande potenziale per raggiungere l’obiettivo di mitigare il cambiamento climatico e contenere le emissioni di CO2, in quanto gli immobili sono ritenuti responsabili dell’emissione di circa il 30% di CO2 e del 40% di consumo energetico in Europa (fonte: http://ec.europa.eu/energy/en/topics/energy-efficiency/energy-performance-of-buildings). La metrica per la verifica del rispetto delle soglie dovrebbe essere espressa in GHG Emission (Greenhouse Gas, cioè gas a effetto serra). Gli attori del mercato del Real Estate finanziario e delle costruzioni non sono ancora pronti a esprimersi con questa unità di misura ma esiste grande consenso circa l’opportunità di intraprendere questa nuova lingua. 

All’interno della direttiva per la Finanza Sostenibile, sono state individuate 4 attività economiche legate all’immobiliare e regolate secondo gli obiettivi di contenimento di emissioni di CO2: costruzione di nuovi edifici, ristrutturazione di edifici esistenti, misure puntuali di ristrutturazione, acquisto e proprietà di immobili. 

Attraverso l’applicazione delle regole della Taxonomy sarà possibile valutare l’andamento dei fondi e degli immobili rispetto alle traiettorie di diminuzione emissioni CO2, come già alcuni istituti possono fare. Per esempio, un riferimento utile potrebbe essere l’analisi della traiettoria del Real Estate in Europa secondo lo standard di mercato di GRESB, che ha verificato l’andamento del proprio patrimonio analizzato rispetto agli obiettivi posti dai Sustainable Development Goals delle Nazioni Unite. 



gresb un sustainable development goals
(Fonte: 2019 GRESB Real Estate Results Snapshot
https://s3.amazonaws.com/gresb-prd-public/2019/Documents/2019_RE_Global_Results_Snapshot_Online.pdf)



La maggior parte del patrimonio europeo immobiliare è considerata energeticamente inefficiente, la progressione delle ristrutturazioni procede a un ritmo di circa l’1% e la costruzione di nuovi immobili compatibili con le norme di zero energy emission rimane intorno all’1/2% dell’intero patrimonio: è indispensabile dunque un intervento sul patrimonio esistente. 

Per far parte di un fondo che emette azioni green, secondo la Tassonomia, l’immobile che viene acquistato deve essere green al momento dell’ingresso ovvero entro tre anni, per consentire che la traiettoria del fondo vada verso la diminuzione delle emissioni di CO2. Ciò apre uno scenario di certificazione volontaria ambientale degli immobili legata alla decisione dei fondi di emettere azioni green. 
Purtroppo però solo il 3% delle quote di mercato consiste in immobili parte di fondi green: la tassonomia, dunque, potrà essere applicata alla totalità degli asset e dei portafogli immobiliari e non solo agli immobili dei fondi green, per alimentarne il numero.

Il Real Estate italiano rappresenta una piccola percentuale del patrimonio immobiliare europeo, ma può avere un ruolo trainante sul mercato in direzione del raggiungimento degli obiettivi previsti. Milano, per esempio, è la città in Europa con più immobili certificati Leed. 
È indispensabile però che tutti i proprietari di immobili vengano incoraggiati e favoriti nell’obiettivo di ridurre volontariamente i GHG prodotti dai propri portafogli o asset immobiliari, per far sì che, secondo i canoni della tassonomia, questi asset abbiano le caratteristiche necessarie per entrare in un fondo green. In questo modo, la tassonomia potrà più facilmente e rapidamente diffondersi nel settore immobiliare, grazie a uno sforzo congiunto dal basso (gli edifici green aiutano gli investitori interessati a dar vita a fondi green) e dall’alto (la prospettiva di miglioramento della vendita delle proprie quote di mercato incoraggia di certo gli investitori a dar vita a fondi green).

È indubbio, infine, che le azioni da mettere in atto per raggiungere, nell’immobiliare, gli obiettivi previsti di riduzione di emissioni di CO2 richiedano molto tempo: se restassimo ad aspettare l’attuazione di queste azioni, diminuirebbe il tempo a nostra disposizione senza però alcun avvicinamento agli obiettivi finali. In attesa di vederle in campo, invece, il nostro settore potrebbe applicare delle misure compensative che, sull’esempio delle società che producono energia, aiuterebbero il Real Estate a raggiungere l’obiettivo comune, permettendo una riduzione immediata delle emissioni di CO2: piantare alberi, per esempio, farebbe abbassare fin da subito la traiettoria delle emissioni.

CBRE, che proprio quest’anno ha guadagnato un posto nel Dow Jones Sustainability Index, ha preso parte ai lavori di consultazione del TEG della Commissione Europea su questi temi il 13 settembre.

Attendiamo pertanto l’approvazione della direttiva sulla Tassonomia per l’inizio del 2020, uno dei primi  passi verso il New Green Deal, che auspichiamo in molti vorranno abbracciare.



 

 

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