Quando si pensa agli effetti pandemici sul settore del Real Estate, vengono presi immediatamente in considerazione gli impatti sui volumi degli investimenti, la risposta delle diverse asset class all’attuale situazione globale, i nuovi modi di concepire gli spazi di lavoro.

Gli ultimi dodici mesi hanno avuto però degli effetti diretti anche sulle modalità di gestione delle operazioni immobiliari.

Quali sono state dunque le trasformazioni nell’ambito dell’operatività della consulenza e, in particolare, nei processi di due diligence tecnica?

Il distanziamento sociale, le limitazioni agli spostamenti e i protocolli di sicurezza introdotti per contrastare l’emergenza sanitaria hanno chiaramente sfidato le abituali attività tecniche basate su ispezioni in sito e ricorrenti confronti con diverse professionalità ed Enti Pubblici, avviando o talvolta semplicemente accelerando l’evoluzione di prassi da tempo consolidate.

Anche la normativa di settore è stata oggetto di modifiche e integrazioni: da un lato gli intervenuti aggiornamenti del Testo Unico Edilizia hanno tradotto la non troppo latente esigenza di semplificazione delle procedure amministrative, dall’altro i nuovi decreti incentivanti hanno fornito nuovi strumenti per riavviare il settore civile, rispondendo al contempo alle nuove sfide climatiche e ambientali.

Per valutare dunque quale sia stata la risposta del mondo consulenziale ai nuovi bisogni emersi, abbiamo individuato 4 macroaree, rappresentative delle principali attività contenute nel processo di due diligence.

   Site inspection   


I sopralluoghi continuano a rappresentare uno dei momenti fondamentali all’interno del processo di due diligence tecnica. A fronte delle attuali limitazioni, un’attenta pianificazione degli accessi ai siti è divenuta strumento essenziale e si è talvolta tradotta, soprattutto nel caso di immobili aventi destinazioni d’uso sensibili, nell’organizzazione di sopralluoghi effettuati da remoto per visionare, tramite supporti video, ambienti altrimenti inaccessibili.


Data Room e recuperi documentali

 

L’utilizzo di virtual data room è prassi ormai consolidata nelle grandi operazioni immobiliari e gli ultimi mesi hanno semplicemente confermato quanto il processo di digitalizzazione avviato sia fondamentale e, per certi versi, necessario. D’altro canto, ciò che ha messo chiaramente in luce la necessità di un riassetto repentino si lega alle attività degli Enti Locali. L’accesso e l’ottenimento di documenti amministrativi, il rilascio di CDU, i colloqui con il personale tecnico hanno quasi sempre richiesto, finora, la presenza fisica presso gli uffici e il deposito di istanze cartacee. La situazione di emergenza ha rappresentato in questo caso il fattore scatenante per disincagliare alcuni canali altrimenti congestionati e indirizzare anche le pubbliche amministrazioni verso processi di efficientamento che si spera possano realmente ridurre in maniera sensibile i diversi iter procedurali.


       Meeting        

 

Che si tratti di kick-off, follow-up o red flag, le riunioni di confronto tra ogni Investitore e i suoi Advisor sono da sempre essenziali all’interno di ogni deal. Per incrementare il coinvolgimento e l’efficacia di tali momenti, le tradizionali conference call sono state quasi totalmente soppiantate dall’utilizzo sempre più intenso di strumenti di videoconferenza, che hanno permesso di introdurre nuove modalità di interazione, attraverso la condivisione chiara e immediata di documenti, fotografie e file di lavoro.

 

Aggiornamenti normativi

 

Effetto immediato e tangibile del lockdown sul settore delle costruzioni è stato l’interruzione dei cantieri, che ha portato da un punto di vista amministrativo all’introduzione di leggi per la gestione e regolamentazione delle necessarie proroghe di validità dei titoli abilitativi edilizi e urbanistici.

Ciò che d’altra parte ha avuto un grande riflesso nell’ambito delle compravendite immobiliari, poiché strettamente legato ai concetti di conformità e di abusi, si ritrova nel Decreto Semplificazioni, convertito in legge ed entrato in vigore nel settembre dello scorso anno. L’art. 10 “Semplificazioni e altre misure in materia edilizia” ha introdotto diverse novità all’interno del Testo Unico Edilizia, modificando ad esempio le definizioni di edilizia libera, manutenzione straordinaria (che ricomprende adesso alcune modifiche di prospetto) e ristrutturazione edilizia.

Di rilievo è di certo la nuova definizione dello stato legittimo degli immobili e l’ampliamento del concetto delle tolleranze edilizie.

La normativa esplicita ora in maniera chiara che, per immobili costruiti in data antecedente all’obbligo di titolo edilizio, o nel caso in cui sussista un principio di prova del titolo ma questo fosse irreperibile, lo stato legittimo degli immobili potrà desumersi dalla documentazione catastale di impianto o da ulteriori documenti probanti, quali riprese fotografiche storiche, cartografie, documenti d’archivio, altri atti pubblici o privati, oltre che da eventuali titoli edilizi successivi che abbiano interessato l’intero immobile.

Con riferimento alle tolleranze, è stato invece inserito il nuovo articolo 34-bis, in cui si definiscono le tolleranze esecutive di lieve entità ma soprattutto si specifica che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, se contenuto nei limiti del 2% rispetto a titolo abilitativo, non costituisce abuso.


 

In un contesto alterato, in cui i contatti e gli spostamenti sono limitati, molte abitudini lavorative sono state ridefinite. Sono state così gettate le basi anche per la “new normal due diligence”, un processo rinnovato che ha recepito nuovi schemi e introdotto efficientamenti nelle prassi consolidate, verso la semplificazione e lo snellimento delle procedure. Ci stiamo finalmente indirizzando verso la digitalizzazione della due diligence, un percorso lungo e tortuoso che andrà di pari passo con la digitalizzazione degli immobili.


Stefania Zornik
Associate Director
Project Management and Building Consultancy