Uno dei dilemmi che rendono tormentate le vite degli investitori è sicuramente questo: “come costruire con l’obiettivo di affittare?”. Le differenze di vedute fra tenant e investitori sono, infatti, costitutive del nostro settore.

Per esempio, i tenant vorrebbero case “Instagram friendly”: la componente social è ormai una realtà consolidata, oggi si scelgono le case guardandole online, spesso si stipula un contratto di locazione senza averle mai viste dal vivo. Per questo motivo è importante per i tenant che le case siano esteticamente attraenti, un ottimo sfondo per condividere i propri momenti di vita sui social.
Al contempo, gli investitori preferiscono optare per materiali duraturi, non soggetti alle mode, perché pensano già al turnover e quindi a minori costi di cambiamento delle rifiniture stesse.
I tenant vorrebbero delle case molto ampie, mentre gli investitori preferiscono case piccole, in modo da ottenere un canone al metro quadro sostenuto, senza rendere impossibile il canone dell’unità immobiliare intera.
I tenant vorrebbero delle case con un’anima, uniche, estremamente personalizzabili; gli investitori, d’altra parte, vorrebbero fornire case quanto più standardizzate e modulari, al fine di incontrare una platea di utenti più ampia possibile e, allo stesso tempo, poter unire o separare le unità abitative per aumentarne il numero e cambiarne il taglio con più facilità.
I tenant vorrebbero case pronte da abitare (magari con i cucchiaini nel primo cassetto della cucina o le lenzuola già sul letto), mentre dall’altra parte si preferirebbe non investire grosse somme sugli FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment).
Infine, i tenant vorrebbero avere splendide amenities, mentre gli investitori darebbero il minimo indispensabile.

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Quindi, come comportarsi?

Coniugare le esigenze di tenant e investitori è possibile solo grazie ad un approccio in grado di interpretare le esigenze del luogo e dei potenziali residenti individuati per quello specifico sviluppo. In questo modo, la lettura dei vincoli e delle opportunità presentate dalla location si intreccia con lo studio dei desideri dei target user riducendo il numero di desiderata e facilitandone il soddisfacimento.
Risulta pertanto cruciale il rapporto con l’intorno sia fisico che sociale, e la conseguente costruzione di architetture e spazi pubblici contestualizzati e progettati con attenzione. Questo significa costruire luoghi: placemaking.

Un esempio perfetto di applicazione di questo approccio è la riqualificazione della cittadella della ex fabbrica della Carlsberg a Copenhagen. Si tratta di un’area estremamente ampia che è stata oggetto di un interessante progetto di riqualificazione e che si avvia ora al suo completamento. Dal mio punto di vista, l’aspetto più interessante di questo progetto è la mission: “Vogliamo diventare il nuovo centro città di Copenhagen da visitare”. Ed effettivamente ci sono riusciti.
L’iniziativa è stata attentamente studiata salvando le preesistenze più meritevoli: il portale degli elefanti, alcune ciminiere e non solo. È stato condotto un attento studio del mix di funzioni, quali: la scuola, hotel, spazi commerciali, uffici e residenze mantenendo anche alcuni tracciati che a prima vista potrebbero sembrare strani per uno sviluppo nuovo, ma in realtà vanno a ricalcare alcuni dei percorsi della vecchia fabbrica: una trama di vie in cui ogni giorno prende vita ognuna delle funzioni sopracitate.

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Non è più sufficiente realizzare un’architettura stravagante, ma è necessario cercare di realizzare un luogo, una destinazione, qualcosa che dia valore sia all’investitore che al tenant nell’immediato, nel medio e lungo termine.
Per fare questo, è necessario prestare attenzione a quattro aspetti:

  1. un’analisi attenta del mix funzionale, elemento fondamentale per rendere vivo lo sviluppo intorno;
  2. la densità abitativa adeguata al luogo;
  3. un’architettura attenta non solo allo spazio chiuso e privato, ma anche allo spazio pubblico e collettivo in cui le comunità si dovranno riconoscere;
  4. la community e, di conseguenza, il community management che velocizzeranno il processo di identificazione degli abitanti nel luogo costruito.

Per questo, il team Project Management di CBRE lavora sin dall’inizio dello studio di fattibilità a stretto contatto con i colleghi del Property Management, definendo insieme le caratteristiche di sviluppi immobiliari innovativi coniugati con strategie di management evoluto, al fine di costruire veri pezzi di futuro.