“Il Digital Twin, o gemello digitale, è la rappresentazione virtuale di un'entità fisica, vivente o non vivente, di una persona o di un sistema anche complesso. La componente digitale è in qualche modo connessa con la parte fisica, con la quale può scambiare dati e informazioni, sia in modalità sincrona che asincrona.”

Questa è la definizione del Digital Twin Consortium, l’associazione americana che raccoglie, promuove e sviluppa progetti in quest’ambito nei settori aerospaziale, manufatturiero, salute, infrastrutture, ambiente, ecc. In sostanza, qualsiasi oggetto costruito secondo un processo industriale può essere replicato con un suo gemello digitale che ne ricostruisce le parti di cui è composto. Il gemello digitale può evolversi fino a diventare una vera e propria replica digitale di risorse fisiche potenziali ed effettive (gemello fisico), di processi, di persone, di luoghi, di infrastrutture, di sistemi e dispositivi che possono essere utilizzati per vari scopi.

Nel real estate il Digital Twin è una rappresentazione digitale di un edificio fisico. Possiamo immaginarlo come un modello 3D di una struttura combinato con tutti i dati statici e dinamici ad esso associati. Ma ha senso parlare Digital Twin in ambito immobiliare? La risposta è sì.

Dobbiamo fare innanzitutto una premessa. Gli edifici, se non alcuni casi particolari, sono manufatti costruiti secondo un processo artigianale perché, in quanto oggetti unici, non vengono replicati come un manufatto industriale, per il quale vige il principio della scalabilità, dove lo sforzo iniziale in termini di risorse economiche e fisiche viene ammortizzato dalla produzione in serie. Per gli edifici questo non vale. Ogni volta che viene prodotto si riparte da zero, l’oggetto è diverso perché indissolubilmente radicato al territorio e al contesto in cui viene realizzato. Fatta questa premessa dobbiamo indagare quali potrebbero essere i benefici della creazione di un gemello digitale di un immobile.

Secondo il MIT Innovation LAB, i benefici più ovvi di un Digital Twin “sono la gestione dell'occupazione degli edifici, l'aumento dell'affidabilità del budget di gestione, la diminuzione dei costi di gestione e tempi di costruzione più rapidi”. Nell’ambito delle nuove costruzioni vediamo i benefici derivanti dai progetti realizzati in BIM che, al termine della costruzione, restituiscono un gemello digitale che ne consentirebbe la gestione della manutenzione programmata quasi automatizzata. Questo si scontra tuttavia con la totale assenza di formazione nella filiera produttiva. I progettisti progettano in BIM, ma le imprese non hanno personale adeguato a gestire il modello durante la fase di realizzazione. Ancora più rari sono i casi in cui il modello viene utilizzato per la manutenzione dell’immobile. Anche in questo caso le società di facility non hanno personale formato, per il semplice fatto che non hanno risorse economiche da investire nell’innovazione. Pensiamo, se tutto ciò fosse possibile, di quali benefici gioverebbe tutta la filiera del real estate: dallo sviluppatore che costruisce un immobile senza incremento di costi, perché tutto viene previsto in fase di progettazione, al progettista che riduce al minimo gli errori umani, al costruttore che riduce il rischio di extra costi, al property manager che ha tutte le informazioni necessarie alla gestione su una piattaforma, all’asset manager che può avviare il processo di vendita dell’asset con un click e soprattutto all’utilizzatore che può raccogliere tutti i dati necessari al proprio utilizzo. Si otterrebbero benefici enormi per tutti, in termini di risparmio, efficienza, trasparenza e soprattutto di salute fisica e mentale per le persone.

Oggi abbiamo gli strumenti e la tecnologia per sviluppare il lean management del Real Estate. Pensiamo a quanti vantaggi si otterrebbero dalla digitalizzazione del patrimonio immobiliare esistente. Attraverso la creazione di un modello digitale è possibile associare ad esso tutti i dati e le informazioni necessari a gestirlo, valutarlo, venderlo, comprarlo, manutenerlo, ristrutturarlo e occuparlo.

Siamo solo all'inizio di questo viaggio affascinante e dobbiamo ancora vedere pienamente quale sarà la strada che verrà intrapresa man mano che la tecnologia si sviluppa ulteriormente, ma siamo certi che questo sarà il futuro del Real Estate.