Il 2019 è stato un anno brillante per il mercato immobiliare italiano e ci sono tutti i presupposti per pensare che anche il 2020 avrà un’ottima performance viste le condizioni favorevoli della congiuntura, a partire dai tassi, e la forte attenzione degli investitori stranieri per il nostro Paese.

Per capire dove possiamo arrivare, tuttavia, è essenziale comprendere qual è stato il percorso degli ultimi mesi e, soprattutto, quali sono stati i fattori che hanno portato il real estate commerciale a chiudere il miglior anno di sempre, con transazioni complessive di oltre 12 miliardi di euro.

Innanzitutto ha giocato un ruolo cruciale il forte allentamento monetario deciso dalle principali banche centrali mondiali tra fine 2018 e inizio 2019, che ha creato le condizioni ideali per gli investimenti immobiliari. In secondo luogo, in Italia, con il cambio di Governo sono venuti meno i timori e le incertezze legati a una possibile uscita dall’Europa: anche questo è stato un elemento importante. Infine, c’è stata una fortissima crescita del settore Hotels, in cui le transazioni sono triplicate, raggiungendo quota 3,3 miliardi, anche per il maxi acquisto da parte di Lvmh degli hotel di Belmond, buona parte dei quali è in Italia. In realtà, nel segmento alberghiero, il nostro Paese sta vivendo un cambiamento strutturale – con un forte incremento dei quattro e cinque stelle grazie a brand come Mandarin, Four Seasons, Hyatt o Accor, tutti molto focalizzati sulla qualità – che sta iniziando a riflettersi nei numeri. Se a ciò associamo l’aumento del turismo e le dimensioni ancora ridotte di questo settore è presto spiegato perché l’Italia nel 2019 abbia segnato uno tra i maggiori incrementi europei con un +37% a fronte di un anno per lo più stagnante per il Vecchio Continente. Numeri alla mano, l’anno scorso il segmento alberghiero ha determinato oltre metà della crescita di tutto il mattone tricolore. Un altro contributo è arrivato dagli uffici, che hanno registrato una performance record a Milano, che vale il 70% circa di tutto il mercato italiano: sul capoluogo lombardo continua a esserci grandissimo interesse, con prezzi in salita e rendimenti bassi vista la scarsità dell’offerta. Anche per questo vediamo ulteriori spazi di crescita. Gli altri settori? La logistica ha brillato grazie anche alla spinta dell’e-commerce; il retail ha sofferto, anche se meno rispetto ad altri Paesi europei, pagando in parte lo scotto dovuto al calo dei consumi; il residenziale ha scontato ancora la quasi totale assenza di istituzionali, ma il loro interesse sta progressivamente aumentando e riteniamo che questo settore vedrà tassi di crescita importanti nel prossimo futuro.

Che cosa dobbiamo aspettarci dunque dal 2020? A livello generale lo stimiamo in linea con il 2019, che è stato un anno ottimo, con un’attività d’investimento forse anche più sostenuta. Del resto la pipeline degli investimenti è importante: hotel, uffici e logistica daranno un contributo significativo ma anche il residenziale e il retail, che potrebbe sfruttare le ristrutturazioni in corso da parte di alcuni dei principali operatori, faranno la loro parte. C’è un’ultima considerazione, non meno importante delle precedenti. Gli stranieri giocano un ruolo preponderante sul mercato italiano - realizzano tre investimenti su quattro e valgono 8-9 miliardi l’anno – che tuttavia resta di dimensioni ridotte perché continuano a mancare all’appello gli investitori italiani. Il risparmio nel nostro Paese è elevatissimo e se solo si riuscisse a canalizzarlo, rendendolo “evoluto”, il mercato immobiliare cambierebbe davvero marcia.

 

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