L’avvento della pandemia aveva portato a forti ripercussioni sul mercato delle locazioni del commercial real estate. I timori sulla futura domanda di spazi ad uso uffici causata dalla diffusione dello smart working hanno ridotto i volumi di take-up nel principali mercati terziari, mentre la crescita dell’e-commerce alimentata dalle restrizioni finalizzate al contenimento ai contagi ha, da un lato, sostenuto la domanda di spazi per la logistica e dall’altro rallentato le attività di commercializzazione di spazi retail.

Oggi, a distanza di due anni, grazie al successo della campagna vaccinale, osserviamo un forte recupero della domanda degli occupier nel settore uffici, una ripresa della domanda di nuovi spazi da parte dei retailer e un ulteriore consolidamento della logistica.

Proviamo a dare un’occhiata alle asset class principali.

Uffici

A Milano, il volume del take-up nel primo trimestre dell’anno ha addirittura superato la media di assorbimento per trimestre registrata negli ultimi cinque anni: il totale, infatti, è stato pari a 105.300 mq, in crescita del 53% rispetto allo stesso periodo del 2021 e del 15% rispetto al trimestre precedente. La progressiva uscita dall’emergenza sanitaria, unita all’allentamento delle misure restrittive e al ritorno al new normal, ha portato gli occupier ad abbandonare l’atteggiamento wait-and-see e a concentrarsi nuovamente sulla ricerca di spazi. E’ interessante notare, a questo proposito, che il numero di transazioni registrate è in linea con la media trimestrale del periodo pre-Covid-19, ma in termini di dimensioni la metà delle operazioni ha interessato spazi inferiori ai 500 mq.
Gli occupier continuano a ricercare prodotto di qualità, con l’obiettivo di collocarsi in spazi più ricercati, dagli elevati standard qualitativi e personalizzabili: l’88% dei mq affittati ha riguardato infatti prodotto di grado A, principalmente nei sottomercati CBD e Centro, nei quali si è concentrato il 52% delle transazioni del trimestre.

A confermare la ripresa, c’è anche il fatto che la metà dei mq di sviluppi la cui consegna è prevista entro l’anno è già stata assorbita.

Che succede invece nella Capitale? Anche a Roma vediamo una ripresa del mercato locazioni, con un take-up pari a 51.300 mq, in aumento del 78% rispetto allo stesso periodo del 2021. Oltre l’80% dei mq assorbiti ha interessato i sottomercati Roma Centro e EUR, che hanno fatto registrare anche una stabilità in termini di prime rent.
Il trimestre ha già visto il completamento di quattro progetti, con una pipeline di sviluppi che prevede la consegna di ulteriori 335.000 mq nei prossimi due anni.

Logistica

La logistica, negli ultimi anni, ha invece registrato record su record in termini di volume di investimento e assorbimento: un trend in controtendenza rispetto alla riduzione dei volumi dell’intero commercial real estate a cui abbiamo assistito nel 2020 e nel 2021, dopo i valori record del 2019. E anche il primo trimestre dell’anno in corso ha confermato questo trend, raggiungendo nuovi valori record guidati dall’intensa domanda di spazi alimentata dall’espansione dell’e-commerce: il trimestre ha fatto registrare l’assorbimento di 748.000 mq (+8% rispetto allo stesso trimestre del 2021).

Si sono confermate le prospettive di consolidamento degli immobili last mile, che hanno rappresentato il 23% del numero complessivo di transazioni (con una crescita dell’assorbimento di immobili di dimensioni inferiori a 5.000 mq di superficie, per il 18% del totale), e degli sviluppi speculativi, il cui assorbimento è stato responsabile del 30% del take-up complessivo.
L’area milanese rimane il mercato più richiesto, concentrando il 63% del totale assorbito ma la necessità degli occupier di espandersi su una rete distributiva più capillare sostiene la domanda di spazi nell’area romana e nei mercati regionali, dove si è concentrato, rispettivamente, il 12% e il 10% del take-up del primo trimestre.

Retail

I risultati positivi della campagna vaccinale e il progressivo e significativo allentamento delle restrizioni registrato negli ultimi mesi hanno consentito nuovi recuperi dei volumi delle vendite al dettaglio, che hanno interessato tutti i canali distributivi: la grande distribuzione ha registrato un incremento del 3,6%, le imprese operanti su piccole superfici del 5,4%.
Nei centri commerciali vediamo proseguire il recupero delle performance: tra gennaio e marzo 2022 si è registrata una crescita del 49% dei fatturati rispetto allo stesso periodo del 2021 e il footfall, sebbene ancora al di sotto dei valori pre-Covid-19, è cresciuto del 38,9% rispetto al primo trimestre dello scorso anno.

Il recupero delle performance dei retailer si sta accompagnando a una nuova ripresa delle attività di negoziazione sia nelle gallerie commerciali che nelle high street. La crescente competizione con il commercio elettronico e la sua integrazione all’interno di strategie omnichannel stanno portando alla ricerca di spazi in grado di ospitare soluzioni innovative, capaci di coniugare il meglio dell’efficienza delle commercio digitale in tutte le sue varie declinazioni con l’unicità dell’esperienza offerta dal negozio fisico.

Il mercato, insomma, sta rispondendo parecchio bene alla nuova normalità e mostra tutti i presupposti per una chiusura d’anno molto positiva.