L’avvento di compagnie low cost, la riacquistata stabilità politica di altri paesi del Mediterraneo, una non adeguata preservazione dell’offerta storico-culturale e l’assenza di destination management hanno fatto sì che l’Italia perdesse punti in classifica come meta turistica, di conseguenza anche l’offerta alberghiera si è evoluta marginalmente negli anni.

La presenza di catene alberghiere in Italia è infatti tra le più basse in Europa: solo il 5% degli hotel è gestito da operatori internazionali, rispetto a Spagna, Germania e Francia che sono rispettivamente al 33%, al 10% e al 21% (fonte: Horwarth). Proprio per la significativa differenza di penetrazione del mercato da parte di brand in ambito alberghiero, il forte interesse d’investimenti verso gli hotel ha iniziato a concretizzarsi solo negli ultimi anni, grazie a nuovi sviluppi e a una crescente presenza di proprietà istituzionali e internazionali.

Infatti, nel 2019 gli investimenti alberghieri in Italia sono cresciuti del 140%, con un volume da record di 3,3 miliardi circa; tra le transazioni più rilevanti sia di singoli asset sia di portfolio alberghieri troviamo: Belmond, Project Star, Bnl Roma, Bulgari Roma, NH City Life Milano, etc.
 
Il team Hotels di CBRE ha individuato due tendenze principali, che si sono confermate negli ultimi anni e che ci aspettiamo possano consolidarsi nel 2020. 

1. La riqualificazione del patrimonio alberghiero nazionale

Stiamo assistendo a un calo di strutture a 1, 2 e 3 stelle (-0.2% 3*,-1.8% 2*, -2.7% 1* CAGR 2014-2018, fonte: Istat), segmenti del mercato che sono destinati a trasformarsi in format diversi, ad esempio: lifestyle brand da un parte da, Citizen M, Ruby Hotels e Jo&Joe; dall’altra una nuova generazione di ostelli, che offrono spazi sociali e comodità in linea con le esigenze dei Millennial (Generator, A&O, Meininger). In forte crescita sono altri esercizi recettivi, che includono bed&breakfast, agriturismi, AirBnb, con un CAGR 2014-2018 del 8%: è plausibile pensare che questo tipo di esercizi recettivi abbia giocato un ruolo importante nella trasformazione dell’offerta alberghiera dei segmenti bassi. Molto interessante è la scelta di alcuni investitori di fare un cambio d’uso da recettivo a student hotel, senior living e anche direzionale e residenziale.


2. L'incremento degli investimenti 

Se il volume totale degli investimenti in Italia è aumentato del 37% circa, gli investimenti alberghieri sono cresciuti del 140% circa. Questo straordinario aumento è dovuto all’arrivo di nuovi investitori alberghieri nel mercato, ma anche al fatto che investitori che tradizionalmente investivano in asset tradizionali si stanno adesso interessando al segmento alberghiero. Infatti, alcuni investitori core hanno allocato nelle loro strategie d’investimenti fondi dedicati agli Hotel (ie. Invesco, Swiss Life, AXA, Cattolica). In tal senso, la porzione di investitori di tipo core/core plus nel settore alberghiero ha rappresentato il 22% nel 2019. Per quanto riguarda la provenienza dei capitali investiti nel settore alberghiero, gli investitori internazionali sono prevalenti con una quota dell’81% del capitale investito in Italia nel 2019. Ora si guarda con interesse al settore alberghiero, che prima registrava livelli di rendimento spesso inferiori all’immobile tradizionale.





La nostra visione per il 2020 è quella di un consolidamento delle transazioni nel settore alberghiero verso i 2 miliardi che sembra rappresentare ad oggi il volume target per un mercato di dimensioni e composizione come quello italiano (al netto di transazioni speciali, uniche e irripetibili quali la vendita del gruppo Belmond nel 2019). Il nostro ruolo è quindi quello di assistere i nostri clienti nella valorizzazione economica delle loro proprietà, tramite servizi di consulenza strategica, ricerca e selezione dell’operatore e negoziazione del contratto di gestione, locazione, management o ricerca delle modalità di finanziamento e partnership strategiche, per ottimizzare il valore immobiliare delle loro proprietà e di progetti di sviluppo.

 


 

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