Innanzitutto, buon 2022. Che sia un anno splendido per tutti i nostri lettori!

Ogni professione ha le sue peculiarità e le sue modalità di esercizio. E per esercitare una professione è necessario conoscere tecniche, processi, metodi e strumenti, in altre parole avere una “professionalità”. Il mestiere del Project Manager ha una professionalità vasta e specifica allo stesso modo. Contrariamente a quanto si pensa, fare il Project Manager richiede conoscenze e metodologie che spaziano da quelle tecniche della materia a quelle manageriali. Mentre le professioni dell’architetto e dell’ingegnere sono ben radicate nell’immaginario comune, quella del Project Manager non lo è perché la terminologia non è associata a una formazione scolastica e universitaria formalmente riconosciuta. Nel Real Estate il termine Project Manager è inflazionato, ci sono tanti Project Manager che si definiscono tali senza conoscere la teoria alla base di questa professione. Motivo per cui in CBRE abbiamo deciso di intraprendere un percorso di training del Project Management Institute (PMI) per formare tutti i nostri Project Manager e per certificarli PMP®; un unicum nel nostro settore, dal momento che in Italia i Project mMnager certificati PMP in ambito construction sono qualche migliaio. Ci siamo presi questo grande impegno per fornire un servizio di alta qualità ai nostri clienti e per accelerare il processo di miglioramento della professionalità di questo settore, con l’auspicio che altri seguano questo percorso in modo da rendere la professione universalmente riconosciuta.

Una delle metodologie di Project Management più recenti è l’approccio Agile. L’Agile Project Management è nato all’inizio degli anni duemila per la gestione di progetti in contesti turbolenti e disorganici, dove le condizioni e i requisiti cambiano in corso d’opera e in modo imprevedibile. Più nello specifico, il concetto di Agile Project Management appartiene al mondo dell’ingegneria dei software e si basa su consegne iterative e incrementali di un prodotto. Viene utilizzata quando lo scope of work non è definito dall’inizio e si delinea durante lo sviluppo del progetto in funzione delle esigenze che emergono. Le caratteristiche e le funzionalità del prodotto vengono sviluppate attraverso “user stories”, una breve descrizione di un requisito o di un valore che il progetto deve soddisfare per un determinato utente. Nell’Agile i cambiamenti sono all’ordine del giorno e vengono introdotti dal cliente o dal team stesso che lavora al progetto. L’Agile è un metodo, un approccio, una pratica ma soprattutto è un mindset, un modo di pensare ben delineato nei dodici principi dell’Agile Manifesto.

La cosa più interessante approfondendo la metodologia Agile è che chi opera nel settore immobiliare la utilizza spesso senza esserne consapevole, andando a ibridare la gestione di progetti caratterizzati da un approccio predittivo con metodologie agili necessarie a risolvere problemi contingenti. Quante volte ci si è trovati a pianificare consegne incrementali di un progetto in fase di design, oppure sarà capitato di effettuare consegne per fasi di un immobile per consentire ai conduttori di occupare gli spazi secondo gli accordi contrattuali? La realizzazione di mock-up è un altro esempio tipico di ibridazione, attraverso il quale si verifica la funzionalità di alcuni requisiti funzionali.

La domanda che ci poniamo oggi è questa. Può un progetto immobiliare essere gestito con una metodologia Agile? Sappiamo che non c’è esempio migliore di un approccio predittivo di un progetto immobiliare, dove le fasi sono concatenate attraverso rigide interdipendenze. Una fase non può iniziare fino a quando non è terminata quella precedente. Finisco il progetto e poi vado in gara; firmo il contratto e poi inizio a costruire. Il RIBA plan work pubblicato dal Royal Institute of British Architects ne è un esempio.

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La metodologia Agile prevede invece lo stesso ciclo che si ripete n volte, ad iterazioni continue, finché il prodotto finale viene considerato soddisfacente.


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Paradossalmente è come se realizzassi un edificio di cinque piani, ne aggiungessi poi un sesto con impianti più performanti e poi ancora un settimo con impianti ancor più performanti e finiture di qualità superiore a quelle dei piani sottostanti, fino ad arrivare al piano n. Realizzabile? No.

Se la metodologia Agile non è applicabile ad litteram al mondo immobiliare è tuttavia possibile implementare approcci ibridi che, alla rigidità del metodo predittivo, affianchino delle fasi gestite in modalità agile. Vediamo come è possibile applicarla.

Una caratteristica ricorrente dei progetti immobiliari è la formazione di un nuovo team per ogni nuovo progetto. Questo aspetto sembra scontato ma non è trascurabile. Partendo dall’assunto che l’esito di un progetto dipende dalle persone, occorre dedicare particolare attenzione alla selezione del team e a trasmettere quel mindset necessario a coinvolgere tutti. Non smetto mai di ripetere che il successo di un progetto non dipende unicamente dall’aver rispettato i cosiddetti constraint (tempi, costi e qualità), ma soprattutto dalla soddisfazione di tutti gli stakeholder coinvolti: cliente, progettisti, imprese, fornitori, ecc. Ecco che l’applicazione di un mindset Agile, quello fondato sulla servant leadership, la pratica di guidare mettendosi al servizio del team, può essere di aiuto per realizzare questo scopo.

Guardando più direttamente alle fasi di un progetto immobiliare, lo Studio di fattibilità è una fase caratterizzata da un elevato grado di incertezza e un elevato numero di variabili che influiscono nella definizione del progetto. La necessità di un continuo coinvolgimento del cliente e di figure professionali specializzate, una comunicazione reciproca frequente, la distinzione tra requisiti stabili (da acquisire in anticipo), requisiti volatili (per i quali è necessario mantenere aperte le opzioni) e requisiti in evoluzione (per cui l'apprendimento deve essere coltivato) sono aspetti molto rilevanti nei progetti immobiliari. Viste le caratteristiche sopra delineate, un approccio di sviluppo iterativo e incrementale è auspicabile se non raccomandato, in modo da consentire di cogliere tutte le opportunità ed escogitare soluzioni creative.

Per quanto riguarda lo sviluppo iterativo e incrementale del valore, sembra che questo sia un processo naturale in fase di progettazione. La fase di progettazione, infatti può essere sia incrementale che iterativa. L'adozione dell'uno o dell'altro approccio varia a seconda del progetto. Quello iterativo si traduce in un incremento di valore in quanto consegno alla fine un progetto con elevata qualità, grazie all’affinamento continuo dei cicli. Quello incrementale, invece, consente di effettuare consegne frequenti di porzioni di pacchetti progettuali terminati che possono essere appaltati attraverso una procedura open-book per avviare la costruzione prima che tutto il progetto sia completato. A titolo di esempio, è utile dividere la consegna della progettazione nei seguenti pacchetti: strip-out, fondazioni e struttura fuori terra, involucro, impianti, finiture.

L'adozione dei principi Agile in fase di progettazione è molto appropriata per affrontare le sfide del settore edile, ad esempio, elevata qualità e prodotti complessi al minor costo possibile. Tuttavia, la sua adozione varia a seconda della complessità e dell'incertezza del progetto; sono particolarmente appropriati dove le soluzioni si evolvono o possono cambiare nel corso del progetto. I progetti che traggono maggiori benefici dell’approccio Agile sono progetti in cui è coinvolto un numero considerevole di clienti, i requisiti sono in conflitto e portano costantemente a compromessi e la generazione anticipata del valore per il cliente è una priorità.

In conclusione, riteniamo che il metodo Agile sia una grande opportunità per svecchiare un settore legato a metodologie e stilemi non più al passo con i tempi dove tutti gli altri settori hanno fatto passi da gigante verso le innovazioni. Se l’Agile è prima di tutto un mindset, occorre scardinare un metodo di lavoro che è rimasto tale e quale negli ultimi cinquant’anni. L’Agile Project Management offre vantaggi reali a quelle organizzazioni che hanno il coraggio di intraprendere il cambiamento e promuovere una cultura in cui i lavoratori possono contribuire all'apprendimento organizzativo. Parleremo di nuovo di questi aspetti nel corso dell’anno.